{"id":43649,"date":"2026-07-28T10:39:26","date_gmt":"2026-07-28T09:39:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lica.ch\/?p=43649"},"modified":"2026-07-28T11:35:37","modified_gmt":"2026-07-28T10:35:37","slug":"credito-per-comprare-in-portogallo-come-finanziare-il-tuo-immobile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lica.ch\/it\/credit-immobilier\/credit-pour-acheter-au-portugal-comment-financer-votre-bien-immobilier\/","title":{"rendered":"Credito per comprare in Portogallo: come finanziare il tuo immobile"},"content":{"rendered":"

Ottenere un mutuo per acquistare in Portogallo dalla Svizzera non \u00e8 mai stato cos\u00ec facile. Tuttavia, le norme fiscali sono cambiate radicalmente nel 2026. I prezzi, dal canto loro, continuano a salire. Infatti, il prezzo mediano nazionale ha raggiunto i 3.156 \u20ac\/m\u00b2 nel giugno 2026. Questo andamento rappresenta un aumento dell\u20198,9 % su base annua. Inoltre, l\u2019Algarve ha stabilito un record a 4.069 \u20ac\/m\u00b2. Va sottolineato che una nuova imposta sui trasferimenti immobiliari grava ora sugli acquirenti non residenti. Tale imposta ammonta al 7,5 %. In questo articolo passiamo quindi in rassegna il quadro giuridico vigente e le regioni in base al vostro obiettivo. Successivamente, illustriamo in dettaglio i vantaggi attuali e le due soluzioni di credito immobiliare<\/a> Possibili. Infine, calcoliamo i costi e sviluppiamo un caso pratico da A a Z.<\/p>\n\n\n\n

Acquistare in Portogallo risiedendo in Svizzera, cosa si applica veramente<\/h2>\n\n\n\n

A differenza della Svizzera e della sua Lex Koller<\/a>, il Portogallo non impone alcuna restrizione agli acquirenti stranieri. Pertanto, un non residente pu\u00f2 liberamente acquistare un immobile, indipendentemente dal suo passaporto, senza autorizzazione preventiva. Tuttavia, tre formalit\u00e0 rimangono imprescindibili. Innanzitutto, \u00e8 necessario ottenere un NIF<\/a> (numero fiscale portoghese). Poi, designi un rappresentante fiscale in Portogallo<\/a> se risiedi al di fuori dell'UE\/SEE. Infine, apri un conto bancario locale per pagare tasse, spese condominiali e commissioni.<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 che \u00e8 cambiato e che si legge ancora ovunque erroneamente<\/h3>\n\n\n\n
Falso mito ancora diffuso<\/th>Realt\u00e0 2026<\/th><\/tr><\/thead>
\u00abLo status RNH esenta gli investitori stranieri\u00bb<\/td>Il regime RNH \u00e8 chiuso ai nuovi partecipanti. \u00c8 stato sostituito dall\u2019IFICI (\u00ab NHR 2.0 \u00bb), riservato a determinate attivit\u00e0 qualificate e condizionato al trasferimento della residenza fiscale in Portogallo. Un residente svizzero che rimane in Svizzera non ne ha diritto.<\/td><\/tr>
\u00ab L'immobiliare apre il Golden Visa \u00bb<\/td>L'immobiliare non \u00e8 pi\u00f9 una via percorribile da ottobre 2023.<\/td><\/tr>
\u00abI non residenti pagano la stessa IMT dei portoghesi\u00bb<\/td>Vero fino al 31.08.2026. Falso a partire dal 01.09.2026: aliquota unica del 7,5 % (DL 97\/2026<\/a>).<\/td><\/tr>
\u00abLe banche portoghesi finanziano 80 %\u00bb<\/td>80 % \u00e8 il limite massimo teorico. In pratica, per i non residenti il limite massimo \u00e8 fissato a 60\u201370 % del valore pi\u00f9 basso tra il prezzo di acquisto e la perizia.<\/td><\/tr>
\u00abUn credito svizzero ha un limite massimo di 250'000 CHF\u00bb<\/td>Non \u00e8 vero. Con Lica non esiste un limite massimo di importo: l\u2019unico limite \u00e8 la capacit\u00e0 di indebitamento del cliente.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Nazionalit\u00e0 svizzera o permesso svizzero, due situazioni diverse<\/h3>\n\n\n\n

Un cittadino svizzero o dell'UE\/SEE beneficia della libera circolazione e pu\u00f2 risiedere in Portogallo senza visto. Un titolare di patente svizzera<\/a> Anche un cittadino di uno Stato terzo pu\u00f2 effettuare acquisti in piena libert\u00e0. Per quanto riguarda invece il suo successivo insediamento, \u00e8 necessario un permesso di soggiorno portoghese. Questa distinzione riguarda una parte consistente della clientela assistita da Lica.<\/p>\n\n\n\n

L'eccezione che cambia tutto, la regola dei due anni<\/h3>\n\n\n\n

Tuttavia, l\u2019aliquota del 7,5 % si riduce se l\u2019acquirente diventa residente fiscale in Portogallo. Tale termine decorre nei due anni successivi all\u2019acquisto. Questo aspetto \u00e8 fondamentale per la clientela \u00ab pensione al sole<\/a> \u00bb e per la diaspora portoghese residente in Svizzera che sta programmando un ritorno. Una seconda via di esenzione esiste tramite l'assegnazione dell'immobile all'affitto di abitazioni a canone moderato: merita una validazione caso per caso con una consulenza.<\/p>\n\n\n\n

\n

Da ricordare:<\/strong> Due acquirenti, stesso appartamento a 300.000 \u20ac. Chi si trasferisce in Portogallo entro due anni paga circa 11.700 \u20ac di IMT (3,9 % effettivo). Chi mantiene la residenza in Svizzera ne paga 22'500 \u20ac (7,5 %). La differenza, pari a circa 10'800 \u20ac, si determina al momento dell\u2019acquisto, non in seguito.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Quali regioni privilegiare in base al tuo obiettivo<\/h2>\n\n\n\n

Il Portogallo non si riduce all'Algarve. La scelta giusta della regione dipende prima di tutto dal tuo obiettivo di investimento, cosa che la maggior parte dei contenuti concorrenti trascura.<\/p>\n\n\n\n

Regione<\/th>Prezzo mediano<\/th>Obiettivo dominante<\/th>Punti di forza<\/th>Punti da tenere d'occhio<\/th><\/tr><\/thead>
Algarve (Faro)<\/td>\u2248 4.069 \u20ac\/m\u00b2<\/td>Locazione stagionale + plusvalenza<\/td>300 giorni di sole, forte domanda di affitti brevi, comunit\u00e0 di espatriati<\/td>Prezzo d'ingresso elevato, zone di accaparramento AL, stagionalit\u00e0<\/td><\/tr>
Grande Lisbona<\/td>\u2248 4 724 \u20ac\/m\u00b2<\/td>Plusvalenza + locazione di lunga durata<\/td>Massima liquidit\u00e0, mercato profondo<\/td>Basso rendimento lordo, elevato ticket d'ingresso<\/td><\/tr>
Porto e Nord<\/td>\u2248 4.053 \u20ac\/m\u00b2<\/td>Urbano, studenti<\/td>Miglior rapporto qualit\u00e0-prezzo\/dinamismo di Lisbona<\/td>Mercato locale AL pi\u00f9 regolamentato<\/td><\/tr>
Set\u00fabal \/ Comporta<\/td>\u2248 3 360 \u20ac\/m\u00b2<\/td>Residenza secondaria di lusso<\/td>Vicinanza a Lisbona, forte rivalutazione<\/td>Offerta limitata, poco liquida<\/td><\/tr>
Madeira (Funchal)<\/td>\u2248 3.921 \u20ac\/m\u00b2<\/td>Luogo + residenza<\/td>Voli diretti Zurigo\/Ginevra, clima annuale<\/td>Mercato insulare ristretto<\/td><\/tr>
Costa d'Argento \/ Centro<\/td>Sotto la mediana<\/td>Resa \/ budget contenuto<\/td>Prezzo di ingresso basso, forte rivalutazione (Leiria +17,7 %)<\/td>Stagione pi\u00f9 corta, meno richiesta internazionale<\/td><\/tr>
Interno (Guarda, Portalegre)<\/td>< 100 \u20ac\/m\u00b2<\/td>Ritiro, legami familiari<\/td>Costo d'ingresso molto basso<\/td>Nessun potenziale di locazione, rivendita lenta<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Il caso particolare della diaspora portoghese in Svizzera<\/h3>\n\n\n\n

Molti acquirenti mirano a un immobile nella loro regione d'origine piuttosto che a un rendimento (Nord, Centro, Beira). Infatti, il ragionamento rimane patrimoniale e familiare. Su questi immobili rurali o antichi di basso valore, il credito privato svizzero<\/a> spesso rappresenta l\u2019unica soluzione. Le banche portoghesi non le finanziano adeguatamente. Inoltre, il costo fisso della pratica ipotecaria diventa sproporzionato per importi inferiori a 100'000 \u20ac. Un finanziamento svizzero 100 % risulta quindi pi\u00f9 conveniente, spese incluse. Inoltre, consente di evitare l\u2019imposto do selo sul credito, la perizia e l\u2019assicurazione sulla vita obbligatoria.<\/p>\n\n\n\n

Tre criteri che hanno la precedenza sulla regione<\/h3>\n\n\n\n

Innanzitutto, la licenza di Alloggio Locale (AL). Dal DL 76\/2024<\/a>, le licenze non scadono pi\u00f9 e si trasmettono con il bene. Pertanto, un bene gi\u00e0 licenziato in zona di contenimento beneficia di una sovrapprezzo reale. Poi, il VPT (valore patrimoniale fiscale). L\u2019IMT si calcola sul pi\u00f9 alto tra prezzo dichiarato e VPT. Verificate quindi questo importo prima di firmare la prenotazione. Infine, l\u2019accesso aeroportuale da Ginevra, Zurigo o Basilea. Questo criterio condiziona sia il vostro uso personale che il tasso di occupazione locativo.<\/p>\n\n\n\n

I veri vantaggi di un acquisto in Portogallo nel 2026<\/h2>\n\n\n\n

Gli argomenti superati (RNH, Golden Visa) sono alle nostre spalle. Cinque vantaggi tangibili rimangono nel 2026.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Una dinamica di prezzo che rimane forte.<\/strong> Il prezzo mediano delle case vendute<\/a> ha raggiunto i 2.337 \u20ac\/m\u00b2 nel primo trimestre del 2026, con un aumento del 19,8% su base annua rispetto al primo trimestre del 2018 (INE), trainato da uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta.<\/li>\n\n\n\n
  2. Un rendimento locativo che la Svizzera non permette pi\u00f9.<\/strong> In Algarve, un bilocale in buona posizione viene affittato a 240-300 \u20ac a notte in alta stagione, pari a un reddito annuo compreso tra 20.000 e 30.000 \u20ac, mentre un immobile a reddito in Svizzera non supera i 3 % netti.<\/li>\n\n\n\n
  3. Un telaio stabilizzato in lega di alluminio.<\/strong> Il DL 76\/2024 ha eliminato il contributo straordinario, la decadenza delle licenze e la riautorizzazione quinquennale. La scarsit\u00e0 ora avvantaggia i titolari.<\/li>\n\n\n\n
  4. Una bassa imposizione sulla detenzione.<\/strong> L\u2019IMI annuale varia dallo 0,3 allo 0,45 % del VPT, spesso da 250 a 400 \u20ac all\u2019anno per un bilocale, senza imposta sul patrimonio generalizzata (AIMI solo per valori di propriet\u00e0 superiori a 600.000 \u20ac).<\/li>\n\n\n\n
  5. Un franco forte e costi operativi senza paragoni.<\/strong> Con un rapporto EUR\/CHF pari a 0,93, il potere d\u2019acquisto immobiliare in Svizzera rimane elevato, e le spese, lavori<\/a> e la gestione costano una frazione delle tariffe svizzere.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
    \n

    Integrit\u00e0 del quadro:<\/strong> quello che altrove non vi diranno. L\u2019IMT per i non residenti \u00e8 pari a 7,5 %, il LTV effettivo non supera il 70 % e i primi anni di un\u2019operazione con effetto leva presentano un flusso di cassa negativo. Un investimento in Portogallo \u00e8 eccellente, ma non garantisce un reddito passivo immediato.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Credito per acquistare in Portogallo, le due opzioni possibili dalla Svizzera<\/h2>\n\n\n\n

    Dalla Svizzera, la vera domanda non riguarda tanto il vostro diritto di acquistare quanto il finanziamento utilizzato. Infatti, il credito privato svizzero<\/a> presenta un tasso fisso del 4,9% %, senza limiti massimi di importo. Si confronta quindi direttamente con il mutuo ipotecario portoghese a tasso variabile del 4,2% %. Di conseguenza, la scelta della soluzione pi\u00f9 vantaggiosa non \u00e8 pi\u00f9 scontata: diventa una questione di valutazione.<\/p>\n\n\n\n

    Perch\u00e9 il capitale proprio \u00e8 il vero ostacolo<\/h3>\n\n\n\n

    Le banche portoghesi prendono in considerazione l\u2019importo pi\u00f9 basso tra il prezzo di atto e il valore di perizia. Il LTV per i non residenti \u00e8 limitato al 60\u201370 %; in pratica, la durata massima \u00e8 di 30 anni e il rapporto debito\/reddito \u00e8 limitato al 30\u201335 % del reddito netto. In concreto, per un immobile del valore di 300.000 \u20ac, \u00e8 necessario disporre di 90.000 \u20ac di patrimonio netto<\/a> e circa 29.000 \u20ac di spese, pari a quasi il 40 % del prezzo in contanti. \u00c8 proprio qui che si trova il vero punto di stallo.<\/p>\n\n\n\n

    Operazione 1: credito privato svizzero per il capitale proprio e ipoteca portoghese<\/h3>\n\n\n\n

    La meccanica si svolge in cinque fasi. Per prima cosa, realizzi uno studio di capacit\u00e0 in Svizzera<\/a>. Questo calcolo tiene conto dell\u2019onere del futuro mutuo ipotecario. Successivamente, si ottiene il credito privato svizzero a tasso fisso, versato nel CHF. Quindi si trasferiscono i fondi in euro sul conto portoghese. Attenzione: lo spread di cambio spesso costa pi\u00f9 dello 0,1 % di tasso. Segue poi l\u2019accordo di massima per il mutuo ipotecario portoghese, grazie ai fondi propri gi\u00e0 verificabili. Infine, viene redatta l\u2019escritura e i due mutui procedono in parallelo.<\/p>\n\n\n\n

    Vantaggi<\/th>Limiti<\/th><\/tr><\/thead>
    Rata mensile pi\u00f9 bassa nel lungo periodo (il credito privato scade, il mutuo rimane)<\/td>Due addebiti simultanei per 5-8 anni<\/td><\/tr>
    Copertura naturale del rischio di cambio: il 70% del debito \u00e8 in euro, cos\u00ec come l\u2019immobile e i canoni di locazione<\/td>Esposizione all\u2019Euribor su 70 % del debito<\/td><\/tr>
    Preserva la liquidit\u00e0 e consente un secondo investimento<\/td>Il credito privato \u00e8 iscritto presso la ZEK e incide su qualsiasi successiva richiesta di mutuo ipotecario in Svizzera<\/td><\/tr>
    Leva massima<\/td>Dossier pi\u00f9 lungo: da 8 a 12 settimane, perizia, assicurazione sulla vita imposta<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    Operazione 2: un prestito per acquistare in Portogallo a 100 % dalla Svizzera<\/h3>\n\n\n\n

    Questa operazione si basa su un acquisto in contanti finanziato interamente da credito privato Svizzera. Non vi \u00e8 alcun limite massimo di importo: l'unico limite \u00e8 la tua capacit\u00e0 di indebitamento<\/a>. Su un immobile del valore di 300.000 \u20ac, elimina l\u2019imposta di bollo sul mutuo (0,6 %), la perizia bancaria, le spese di istruttoria e l\u2019assicurazione sulla vita obbligatoria, per un risparmio diretto di circa 2.100 \u20ac. I tempi di chiusura si riducono a 3\u20134 settimane. Soprattutto, conferisce al compratore il potere negoziale di chi paga in contanti: si ottiene regolarmente uno sconto dal 5 al 10 %, ovvero da 15.000 a 30.000 \u20ac su un immobile da 300.000 \u20ac, ben al di l\u00e0 del differenziale di tasso. Nessuna esposizione all\u2019Euribor, poich\u00e9 il tasso \u00e8 fisso per tutta la durata del contratto.<\/p>\n\n\n\n

    Il rovescio della medaglia va detto chiaramente: rata mensile pi\u00f9 elevata, capacit\u00e0 di indebitamento fortemente impegnata e il 100% del debito denominato in CHF, mentre l\u2019immobile e i canoni di locazione sono in euro. Questo \u00e8 il vero punto debole di questa operazione.<\/p>\n\n\n\n

    Tasso fisso svizzero contro tasso variabile portoghese, il calcolo che nessuno fa<\/h3>\n\n\n\n

    Il mutuo ipotecario portoghese a 4,2 % \u00e8 a tasso variabile, indicizzato su l'Euribor 6 m<\/a> mesi (2.596 %). Tuttavia La BCE ha aumentato il suo tasso sui depositi<\/a> a 2,25 % il 18 giugno 2026, primo aumento dal 2023. Se l\u2019Euribor a 6 mesi sale di un punto, la rata mensile di un mutuo di 210'000 \u20ac su 25 anni passa da 1'132 \u20ac a 1'252 \u20ac, ovvero +120 \u20ac al mese e +36'000 \u20ac nell'arco della durata. Il tasso svizzero credito privato a 4,9 % fisso, invece, rimane invariato. Il differenziale iniziale \u00e8 di soli 0,7 punti: il prezzo della certezza \u00e8 basso.<\/p>\n\n\n\n

    \n

    Metodo Lica:<\/strong> Non si sceglie un tasso, si sceglie un profilo di rischio. 4,2 % variabile in euro o 4,9 % fisso in franchi: non si tratta di uno scarto di 0,7 punti, ma di due diverse esposizioni al rischio di tasso e al rischio di cambio. La risposta giusta dipende dal vostro orizzonte di investimento e dalla valuta in cui percepite i redditi.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Non dimenticare l'aspetto fiscale svizzero<\/h3>\n\n\n\n

    Il bene portoghese \u00e8 esente da imposte in Svizzera ma \u00e8 preso in considerazione per la tariffa (progressivit\u00e0), in virt\u00f9 di la convenzione contro le doppie imposizioni<\/a>. Deve essere dichiarato nel patrimonio e nel reddito. I debiti e interessi passivi<\/a> si ripartiscono proporzionalmente tra attivit\u00e0 svizzere e straniere: una parte degli interessi del credito privato non sar\u00e0 quindi deducibile in Svizzera, cosa di cui tenere conto nel calcolo del rendimento netto. In Portogallo, i redditi da locazione di un non residente sono soggetti a un\u2019aliquota liberatoria del 25 % nella categoria F, mentre l\u2019AL rientra nella categoria B nel regime semplificato.<\/p>\n\n\n\n

    La tabella dei costi, quanto costa veramente un acquisto di 300.000 \u20ac<\/h2>\n\n\n\n
    Poste<\/th>Base di calcolo<\/th>Con ipoteca<\/th>Acquisto in contanti<\/th><\/tr><\/thead>
    Costo di acquisizione<\/td>\u2014<\/td>300 000 \u20ac<\/td>300 000 \u20ac<\/td><\/tr>
    IMT non residente (dal 01.09.2026)<\/td>7,5 % del prezzo<\/td>22 500 \u20ac<\/td>22 500 \u20ac<\/td><\/tr>
    Imposta di bollo \u2014 acquisto<\/td>0,8 % del prezzo<\/td>2 400 \u20ac<\/td>2 400 \u20ac<\/td><\/tr>
    Imposta di bollo \u2014 mutuo ipotecario<\/td>0,6 % pari a 210.000 \u20ac<\/td>1 260 \u20ac<\/td>\u2014<\/td><\/tr>
    Notaio e registrazione<\/td>forfait<\/td>900 \u20ac<\/td>900 \u20ac<\/td><\/tr>
    Avvocato<\/td>forfait<\/td>1 500 \u20ac<\/td>1 500 \u20ac<\/td><\/tr>
    Competenza bancaria<\/td>forfait<\/td>300 \u20ac<\/td>\u2014<\/td><\/tr>
    Spese di istruttoria bancaria<\/td>forfait<\/td>520 \u20ac<\/td>\u2014<\/td><\/tr>
    Costo totale di acquisizione<\/strong><\/td><\/td>29 380 \u20ac<\/strong><\/td>27 300 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr>
    In percentuale del prezzo<\/strong><\/td><\/td>9,8 %<\/strong><\/td>9,1 %<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    Tre precisazioni utili. Le spese di agenzia sono in linea di principio a carico del venditore in Portogallo. Il VPT pu\u00f2 far superare la base di calcolo dell'IMT: da verificare prima della prenotazione. Novit\u00e0 del DL 97\/2026<\/a>, l'IMT non \u00e8 pi\u00f9 dovuto il giorno della scrittura ma entro 30 giorni dall'emissione della guida di pagamento, un vero guadagno di liquidit\u00e0. L'acquisto in contanti elimina infine le assicurazioni vita e multirischio imposte dalla banca (da 450 a 700 \u20ac\/anno ricorrenti).<\/p>\n\n\n\n

    Costi ricorrenti (T2 Algarve)<\/th>Importo annuale<\/th><\/tr><\/thead>
    Spese condominiali<\/td>600 \u20ac<\/td><\/tr>
    IMI<\/td>250 \u2013 400 \u20ac<\/td><\/tr>
    Assicurazione<\/td>450 \u2013 700 \u20ac<\/td><\/tr>
    Energia, acqua, internet<\/td>1.200 \u2013 1.600 \u20ac<\/td><\/tr>
    Gestione immobiliare (se AL)<\/td>15 \u2013 20 % dei ricavi<\/td><\/tr>
    Manutenzione e rinnovo<\/td>800 \u2013 1 200 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    Due esempi numerici fianco a fianco<\/h3>\n\n\n\n

    Ipotesi comuni: immobile del valore di 300.000 \u20ac, acquirente residente fiscale in Svizzera, cambio EUR\/CHF pari a 0,93, mutuo ipotecario portoghese al 4,2 % variabile su 25 anni, mutuo ipotecario svizzero al 4,9 % fisso. Gli importi sono puramente indicativi e devono essere verificati tramite una simulazione.<\/p>\n\n\n\n

    Opzione A \u2014 misto (70\/30)<\/th>Opzione B \u2014 100 % svizzero (15 anni)<\/th><\/tr><\/thead>
    Rata mensile anni 1\u20137: 2 673 CHF<\/td>Rata mensile fissa: 2 396 CHF<\/td><\/tr>
    Rata mensile anni 8\u201315: 1 053 CHF<\/td>2 396 CHF<\/td><\/tr>
    Rata mensile per gli anni 16\u201325: 1 053 CHF<\/td>0 CHF (disponibile a partire dall'anno 15)<\/td><\/tr>
    Totale rimborsato: \u2248 451 800 CHF<\/strong><\/td>Totale rimborsato: \u2248 431 300 CHF<\/strong><\/td><\/tr>
    Tipo di tasso: 70 % variabile (Euribor)<\/td>100 % fisso<\/td><\/tr>
    Rischio di cambio: basso (debito in EUR)<\/td>Elevato (debito 100 % rispetto a CHF)<\/td><\/tr>
    Costi di acquisizione: 29.380 \u20ac<\/td>27 300 \u20ac<\/td><\/tr>
    Sconto per acquirenti in contanti: no<\/td>S\u00ec, da 5 a 10 %<\/td><\/tr>
    Tempi di chiusura: da 8 a 12 settimane<\/td>Da 3 a 4 settimane<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    A parit\u00e0 di durata, il finanziamento svizzero 100 % risulta complessivamente pi\u00f9 conveniente rispetto alla soluzione mista, con un risparmio di circa 20'500 CHF, offrendo al contempo un tasso fisso, uno sconto all\u2019acquisto e un immobile libero da debiti con dieci anni di anticipo. Il prezzo da pagare: una rata mensile pi\u00f9 onerosa per quindici anni e un debito interamente in franchi a fronte di un bene in euro. La soluzione mista rimane preferibile se si privilegia la flessibilit\u00e0 di liquidit\u00e0 o la copertura del rischio di cambio. Si noti che lo scenario 80\/20 esiste ma rimane un\u2019eccezione: \u00e8 meglio basare il proprio piano su un rapporto 70\/30 e considerare l\u201980\/20 come un bonus.<\/p>\n\n\n\n

    \n

    Questi cifre variano a seconda del tuo profilo, del tuo cantone e della tua capacit\u00e0 di indebitamento. Chiedi una simulazione personalizzata con una risposta entro 24 ore!<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Un caso concreto, T2 in Algarve dall'acquisto alla rivalutazione<\/h2>\n\n\n\n

    Esempio di caso anonimizzato; i rendimenti passati non sono indicativi dei risultati futuri. Un bilocale ristrutturato con vista sul porto turistico e posto auto, in vendita a 340.000 \u20ac, \u00e8 stato negoziato a 291.000 \u20ac (\u221214,4 %). Con 55.000 \u20ac di lavori e arredamento e 28.845 \u20ac di spese, l\u2019investimento totale ammonta a 374.845 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n

    Finanziamento approvato (struttura mista)<\/th>Cifre<\/th><\/tr><\/thead>
    Ipoteca portoghese (70 %)<\/td>203 700 \u20ac \u2014 \u2248 1 098 \u20ac\/mese<\/td><\/tr>
    Credito privato svizzero (180 mesi, 4,9 % fisso)<\/td>160.000 CHF \u2014 \u2248 1.257 CHF al mese<\/td><\/tr>
    Risparmio integrativo<\/td>Circa 12.000 \u20ac<\/td><\/tr>
    Costo mensile totale<\/strong><\/td>\u2248 2.450 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
    Gestione in affitto stagionale (AL)<\/th>Cifre<\/th><\/tr><\/thead>
    Redditi lordi da locazione<\/td>25.000 \u20ac\/anno<\/td><\/tr>
    Spese operative<\/td>\u2212 9 000 \u20ac<\/td><\/tr>
    Risultato netto<\/td>16 000 \u20ac<\/td><\/tr>
    IRS portoghese (categoria B semplificata)<\/td>\u2248 - 2.190 \u20ac<\/td><\/tr>
    Netto dopo le imposte<\/strong><\/td>\u2248 13.810 \u20ac (rendimento netto 4,3 %)<\/strong><\/td><\/tr>
    Servizio del debito<\/td>\u2212 29 400 \u20ac\/anno<\/td><\/tr>
    Flusso di cassa annuale<\/strong><\/td>\u2248 \u2212 15 600 \u20ac (\u2248 \u2212 1 300 \u20ac\/mese)<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    La creazione di valore fa la differenza. Al termine dei lavori, il valore di mercato raggiunge i 490.000 \u20ac, pari a una plusvalenza latente di +115.155 \u20ac (+30,7% del capitale investito). Un rifinanziamento<\/a> A 70 % di 490.000 \u20ac, si libera un cash-out di circa 145.000 \u20ac, che copre la maggior parte del credito privato svizzero. L\u2019onere nuovo, pari a circa 1.849 \u20ac al mese, \u00e8 quindi coperto al 62% da % dall\u2019utile netto al netto delle imposte.<\/p>\n\n\n\n

    Tenere e rifinanziare invece di rivendere<\/h3>\n\n\n\n

    La performance di questa operazione non deriva n\u00e9 dal tasso n\u00e9 dalla redditivit\u00e0 locativa, ma dallo sconto all'acquisto e dalla creazione di valore tramite i lavori<\/a>, due strumenti resi accessibili grazie al credito. Il flusso di cassa rimane negativo nei primi anni: si tratta di un investimento di capitale, non di un reddito. Da notare: una rivendita genererebbe una plusvalenza lorda di 115.155 \u20ac, tassata sul 50% del guadagno alle aliquote progressive dell\u2019IRS, pari a circa 95.000 \u20ac netti. Mantenere l\u2019immobile con un rifinanziamento rimane quindi fiscalmente pi\u00f9 vantaggioso rispetto alla rivendita.<\/p>\n\n\n\n

    Il vostro credito per acquistare in Portogallo con Lica, dalla Svizzera fino alle Chiavi<\/h2>\n\n\n\n

    1. Il finanziamento, ottenuto dalla Svizzera<\/h3>\n\n\n\n

    Analizziamo la vostra capacit\u00e0 di indebitamento e quantifichiamo il vantaggio comparativo tra le due soluzioni, quindi mettiamo in concorrenza gli istituti svizzeri credito privato per negoziare tasso<\/a>, durata e importo. Non \u00e8 previsto alcun limite massimo di importo; l\u2019unico limite \u00e8 la vostra capacit\u00e0 di rimborso. Aspetto tecnico fondamentale: oltre gli 80.000 CHF, la LCC non si applica pi\u00f9<\/a>, n\u00e9 il suo massimale, n\u00e9 il termine di recesso di 14 giorni, n\u00e9 la regola dei 36 mesi, consentendo importi elevati e lunghe durate. Successivamente, prepariamo il fascicolo ipotecario portoghese nell'ordine corretto per non compromettere il tasso di sforzo.<\/p>\n\n\n\n

    2. L'assistenza in loco, in francese, tedesco e inglese<\/h3>\n\n\n\n

    Selezioniamo e visitiamo gli immobili secondo un capitolato d'appalto definito con voi. Cos\u00ec, non dipendi pi\u00f9 da un agente che lavora per il venditore<\/a>. Prima di ogni prenotazione, verifichiamo il VPT, la licenza AL e gli oneri condominiali. Controlliamo inoltre lo stato effettivo dell'immobile. Successivamente, negoziamo il prezzo in portoghese, con i codici del mercato locale. Inoltre, interveniamo nella posizione di acquirente in contanti quando la struttura lo consente. Infine, mantenete un unico interlocutore nella vostra lingua. In questo modo evitate traduzioni approssimative su documenti che vi impegnano.<\/p>\n\n\n\n

    3. Fino alla firma, e dopo<\/h3>\n\n\n\n

    Coordiniamo l'avvocato portoghese (catasto, licenze, certificato energetico, CPCV e atto notarile), otteniamo le NIF<\/a>, apriamo il conto corrente e, se necessario, ci occupiamo della rappresentanza fiscale. Ottimizziamo il tasso di cambio EUR\/CHF sui bonifici \u2013 un aspetto spesso sottovalutato \u2013, garantiamo la rappresentanza tramite delega il giorno della firma, se necessario, e vi mettiamo in contatto con i lavori<\/a>, l'arredamento e la gestione degli affitti.<\/p>\n\n\n\n

    \n

    Un mediatore creditizio non conosce il mercato portoghese. Un\u2019agenzia portoghese non pu\u00f2 concedervi un finanziamento dalla Svizzera. Lica fa entrambe le cose, ed \u00e8 l\u2019unico modo per adeguare il finanziamento all\u2019immobile, e non il contrario.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Domande frequenti<\/h2>\n\n\n\n

    Bisogna essere residenti in Portogallo per comprare?<\/h3>\n\n\n\n

    No. Tuttavia, a partire dal 1\u00b0 settembre 2026, i non residenti pagano il 7,5 % dell\u2019IMT anzich\u00e9 l\u2019aliquota progressiva, a meno che non trasferiscano la propria residenza fiscale in Portogallo entro due anni.<\/p>\n\n\n\n

    Quanto finanziano le banche portoghesi per un non residente?<\/h3>\n\n\n\n

    Tra 60 e 70 % in pratica, su un periodo massimo di 30 anni, con un rapporto di indebitamento limitato al 30\u201335 % del reddito netto del nucleo familiare.<\/p>\n\n\n\n

    \u00c8 possibile finanziare 100 % dell'acquisto dalla Svizzera?<\/h3>\n\n\n\n

    S\u00ec. Non esiste alcun limite massimo, il solo limite \u00e8 la vostra capacit\u00e0 di indebitamento.<\/p>\n\n\n\n

    Che tasso per un credito per comprare in Portogallo?<\/h3>\n\n\n\n

    Circa 4,9 % fisso, media rilevata sugli importi significativi relativi a un acquisto immobiliare<\/a>r. Il limite massimo previsto dalla legge svizzera \u00e8 pari a 10 %.<\/p>\n\n\n\n

    Quanto costano realmente le spese di acquisto?<\/h3>\n\n\n\n

    Circa 10 % del prezzo per un non residente a partire da settembre 2026, oppure 9,1 % in caso di acquisto in contanti.<\/p>\n\n\n\n

    Lo status RNH esiste ancora?<\/h3>\n\n\n\n

    \u00c8 chiuso ai nuovi entranti e sostituito dall'IFICI, che presuppone il trasferimento della residenza fiscale in Portogallo.<\/p>\n\n\n\n

    Come vengono tassati i redditi da locazione di un residente svizzero?<\/h3>\n\n\n\n

    In Portogallo, 25 % con imposta liberatoria nella categoria F, regime semplificato nella categoria B per l\u2019AL. In Svizzera, sono esenti ma vengono considerati ai fini del calcolo dell\u2019aliquota.<\/p>\n\n\n\n

    Quanto tempo dura l'intervento?<\/h3>\n\n\n\n

    Da 8 a 12 settimane con un mutuo portoghese, contro 3-4 settimane per acquisto in contanti.<\/p>\n\n\n\n

    La nostra conclusione riguardo al credito per acquistare in Portogallo<\/h2>\n\n\n\n

    Il Portogallo rimane un mercato eccellente. Tuttavia, nel 2026, il margine si gioca nella fase di definizione del credito, non durante la visita. Tenete a mente quattro cifre. Innanzitutto, calcolate circa 10 % di spese e 70 % di LTV bancario effettivo. Poi, Il Credit Suisse registra un 4,9 % fisso<\/a>, senza limiti di importo. Infine, chi acquista in contanti beneficia di uno sconto dal 5 al 10 %. Se ben pianificato, un credito per l\u2019acquisto in Portogallo diventa una vera e propria leva di rendimento. Va cos\u00ec oltre la semplice linea di finanziamento. Richiedete subito la vostra simulazione gratuita e senza impegno. Vi risponderemo entro 24 ore.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Obtenir un cr\u00e9dit pour acheter au Portugal depuis la Suisse n’a jamais \u00e9t\u00e9 aussi accessible. Cependant, les r\u00e8gles fiscales ont profond\u00e9ment chang\u00e9 en 2026. Les prix, eux, continuent de grimper. En effet, le prix m\u00e9dian national atteint 3 156 \u20ac\/m\u00b2 en juin 2026. Cette progression repr\u00e9sente une hausse de 8,9 % sur un an. 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