Conseguir un crédito para comprar en Portugal desde Suiza nunca ha sido tan fácil. Sin embargo, la normativa fiscal ha cambiado profundamente en 2026. Por su parte, los precios siguen subiendo. De hecho, el precio medio nacional alcanzó los 3 156 €/m² en junio de 2026. Este incremento supone una subida del 8,9 % en un año. Además, el Algarve ha batido un récord al situarse en 4 069 €/m². Cabe destacar que ahora se aplica un nuevo impuesto sobre las transmisiones patrimoniales a los compradores no residentes. Este gravamen asciende al 7,5 %. En este artículo, repasamos el marco jurídico vigente y las regiones en función de su objetivo. A continuación, detallamos las ventajas actuales y las dos modalidades de financiación posibles. Por último, cuantificamos los gastos y analizamos un caso concreto de principio a fin.
Comprar en Portugal residiendo en Suiza, lo que realmente aplica
A diferencia de Suiza y su Lex Koller, Portugal no impone ninguna restricción a los compradores extranjeros. Por lo tanto, un no residente adquiere libremente una propiedad, independientemente de su pasaporte, sin autorización previa. Sin embargo, tres trámites siguen siendo imprescindibles. En primer lugar, debe obtener un NIF (número de identificación fiscal portugués). A continuación, designará un representante fiscal en Portugal si reside fuera de la UE/EEE. Por último, abrirá una cuenta bancaria local para pagar impuestos, cargas y condominio.
Lo que ha cambiado y que todavía se lee en todas partes erróneamente
| Idea preconcebida aún difundida | Realidad 2026 |
|---|---|
| «El estatus RNH exime a los inversores extranjeros» | El RNH está cerrado a nuevos solicitantes. Es reemplazado por el IFICI («NHR 2.0»), reservado para ciertas actividades cualificadas y condicionado a la transferencia de la residencia fiscal a Portugal. Un residente suizo que permaneciera en Suiza no tendría derecho a él. |
| « El sector inmobiliario abre la Golden Visa » | El sector inmobiliario ya no es una vía elegible desde octubre de 2023. |
| «Los no residentes pagan el mismo IMT que los portugueses.» | Válido hasta el 31 de agosto de 2026. No válido a partir del 1 de septiembre de 2026: tipo único del 7,51 TP17T (DL 97/2026). |
| «Los bancos portugueses financian 80%» | 80% es el límite máximo teórico. En la práctica, para los no residentes se aplica un límite máximo de 60–70% del valor más bajo entre el precio de adquisición y el valor de tasación. |
| «Un crédito suizo tiene un límite máximo de 250 000 CHF» | Falso. En Lica no hay un límite máximo de importe: el único límite es la capacidad de endeudamiento del cliente. |
Nacionalidad suiza o permiso suizo, dos situaciones diferentes
Un ciudadano suizo o de la UE/AELC se beneficia de la libre circulación y puede residir en Portugal sin visado. Un titular de un permiso suizo que sea ciudadano de un tercer país también puede comprar con total libertad. Sin embargo, para establecerse posteriormente, necesitará un permiso de residencia portugués. Esta distinción afecta a una parte importante de la clientela a la que asesora Lica.
La excepción que lo cambia todo, la regla de los dos años
No obstante, el tipo del 7,5 % se reduce si el comprador pasa a ser residente fiscal en Portugal. Este plazo se extiende a lo largo de los dos años siguientes a la adquisición. Este aspecto es fundamental para los clientes que buscan «una jubilación al sol» y para la diáspora portuguesa en Suiza que está preparando su regreso. Existe una segunda vía de exención mediante la destinación del inmueble al alquiler de vivienda a precio moderado: conviene evaluarla caso por caso con la ayuda de un asesor.
A recordar: Dos compradores, el mismo piso por 300 000 €. El que se instale en Portugal en un plazo de dos años paga unos 11 700 € de IMT (3,91 TP17T efectivo). El que siga siendo residente en Suiza paga 22 500 € (7,51 TP17T). La diferencia, de casi 10 800 €, se decide en el momento de la compra, no después.
¿Qué regiones priorizar según tu objetivo?
Portugal no se limita al Algarve. La elección correcta de la región depende principalmente de tu objetivo de inversión, algo que la mayoría de los contenidos de la competencia pasan por alto.
| Región | Precio medio | Objetivo dominante | Puntos fuertes | Puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|---|---|
| Algarve (Faro) | ≈ 4 069 €/m² | Ubicación de temporada + plusvalía | 300 julios de sol, alta demanda en aire acondicionado, comunidad de expatriados | Alto precio de entrada, zonas de contención de LL, estacionalidad |
| Gran Lisboa | ≈ 4 724 €/m² | Plusvalía + arrendamiento a largo plazo | Máxima liquidez, mercado profundo | Bajo rendimiento bruto, alto boleto de entrada |
| Porto & Nord | ≈ 4 053 €/m² | Ubicación urbana, estudiantes | Mejor relación precio/dinamismo que Lisboa | Mercado AL local más regulado |
| Setúbal / Comporta | ≈ 3.360 €/m² | Residencia secundaria de alta gama | Proximidad a Lisboa, fuerte revalorización | Oferta limitada, poca liquidez |
| Madeira (Funchal) | ≈ 3 921 €/m² | Ubicación + residencia | Vuelos directos Zúrich/Ginebra, clima anual | Mercado insular estrecho |
| Costa de Plata / Centro | Debajo de la mediana | Rendimiento / presupuesto limitado | Precio de entrada bajo, fuerte revalorización (Leiria +17,71 TP18T) | Temporada más corta, menor demanda internacional |
| Interior (Guarda, Portalegre) | < 100 €/m² | Jubilación, vínculo familiar | Costo de entrada muy bajo | Sin potencial de alquiler, venta lenta |
El caso particular de la diáspora portuguesa en Suiza
Muchos compradores se decantan por una propiedad en su región de origen en lugar de buscar rentabilidad (Norte, Centro, Beira). De hecho, el razonamiento sigue siendo patrimonial y familiar. En el caso de estas propiedades rurales o antiguas de escaso valor, la hipoteca crédito privado suiza suele ser la única solución. Los bancos portugueses no las financian adecuadamente. Además, el coste fijo de la tramitación hipotecaria resulta desproporcionado para importes inferiores a 100 000 €. Por lo tanto, una financiación 100 % % suiza resulta más económica, gastos incluidos. Además, evita el «imposto do selo» sobre el crédito, la tasación y el seguro de vida obligatorio.
Tres criterios que priman sobre la región
En primer lugar, la licencia de Alojamiento Local (AL). Desde el DL 76/2024, las licencias no caducan y se transmiten con el inmueble. Por lo tanto, un inmueble ya licenciado en zona de contención se beneficia de una prima real. En segundo lugar, el VPT (valor patrimonial fiscal). El IMT se calcula sobre el mayor entre el precio declarado y el VPT. Verifique, por lo tanto, este importe antes de firmar la reserva. Finalmente, el acceso al aeropuerto desde Ginebra, Zúrich o Basilea. Este criterio condiciona tanto su uso personal como la tasa de ocupación de alquiler.
Las verdaderas ventajas de comprar en Portugal en 2026
Los argumentos obsoletos (RNH, Golden Visa) ya han quedado atrás. En 2026 siguen existiendo cinco ventajas tangibles.
- Una dinámica de precios que sigue siendo fuerte. El precio mediano de las viviendas vendidas alcanzó los 2 337 €/m² en el primer trimestre de 2026, lo que supone un aumento del 19,81 % interanual (INE), impulsado por un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda.
- Un rendimiento de alquiler que Suiza ya no permite. En el Algarve, un piso de dos habitaciones bien situado se alquila por entre 240 y 300 € la noche en temporada alta, lo que supone unos ingresos anuales de entre 20 000 y 30 000 €, mientras que un inmueble de inversión en Suiza no supera los 3% netos.
- Un marco AL estabilizado. El DL 76/2024 ha suprimido la contribución extraordinaria, la caducidad de las licencias y la renovación quinquenal. La escasez beneficia ahora a los titulares.
- Una fiscalidad de tenencia baja. El IMI anual oscila entre el 0,3 y el 0,451 TP18T del VPT, lo que suele suponer entre 250 y 400 € al año para un piso de dos habitaciones, sin un impuesto sobre el patrimonio generalizado (AIMI solo a partir de 600 000 € de VPT).
- Un franco fuerte y costos operativos incomparables. Con un EUR/CHF de 0,93, el poder adquisitivo inmobiliario en Suiza sigue siendo elevado, y los gastos, las obras y la gestión suponen una fracción de las tarifas suizas.
Honestidad enmarcada: lo que no te dirán en ningún otro sitio. El IMT para no residentes es de 7,51 TP18T, el LTV real tiene un límite máximo de 701 TP18T, y los primeros años de una operación apalancada presentan un flujo de caja negativo. Una inversión en Portugal es excelente, pero no supone unos ingresos pasivos inmediatos.
Crédito para comprar en Portugal, las dos opciones posibles desde Suiza
Desde Suiza, la verdadera cuestión no se centra tanto en tu derecho a comprar como en la financiación elegida. De hecho, el crédito privado suizo ofrece un tipo fijo del 4,9 %, sin límite de importe. Por lo tanto, se compara directamente con la hipoteca portuguesa, que tiene un tipo variable del 4,2 %. Así pues, encontrar la mejor opción ya no es algo obvio: se convierte en una cuestión de sopesar las opciones.
¿Por qué el capital propio es el verdadero obstáculo?
Los bancos portugueses toman como referencia el importe más bajo entre el precio de la escritura y el valor de tasación. El LTV para no residentes tiene un límite máximo del 60–70%; en la práctica, el plazo máximo es de 30 años y la ratio de esfuerzo se limita al 30–35% de los ingresos netos. En concreto, para una vivienda de 300 000 €, hay que aportar 90 000 € de fondos propios y unos 29 000 € en concepto de gastos, lo que supone cerca del 40% del precio en efectivo. Ahí es donde radica el verdadero escollo.
Esquema 1: crédito privado suizo para el capital propio e hipoteca portuguesa
El proceso se desarrolla en cinco pasos. En primer lugar, se realiza un estudio de solvencia en Suiza. Este cálculo incluye la cuota de la futura hipoteca. A continuación, se obtiene el préstamo suizo a tipo fijo, que se abona en un plazo de CHF. Después, se transfieren los fondos en euros a la cuenta portuguesa. Atención: el diferencial de cambio suele suponer un coste superior al 0,1 % del tipo de interés. A continuación, se obtiene el acuerdo de principio para la hipoteca portuguesa, gracias a los fondos propios ya verificables. Por último, se formaliza la escritura y los dos créditos se ejecutan en paralelo.
| Ventajas | Límites |
|---|---|
| Cuota mensual más baja a largo plazo (el crédito privado se extingue, la hipoteca sigue vigente) | Dos reveses simultáneos durante 5 a 8 años |
| Cobertura natural del riesgo de tipo de cambio: 70% de la deuda está denominada en euros, al igual que el inmueble y los alquileres | Exposición al Euribor sobre 70% de la deuda |
| Preserva la liquidez y permite realizar una segunda inversión | El crédito privado está inscrito en el ZEK y afecta a cualquier solicitud de hipoteca suiza posterior |
| Apalancamiento máximo | Expediente más largo: de 8 a 12 semanas, peritaje, seguro de vida sujeto a impuestos |
Operación 2: un crédito para comprar en Portugal a 100% desde Suiza
Esta operación se basa en una compra al contado financiada íntegramente por crédito privado suiza. No hay ningún límite máximo de importe: el único límite es tu capacidad de endeudamiento. En el caso de un inmueble de 300 000 €, elimina el impuesto de timbre sobre el crédito (0,6%), la tasación bancaria, los gastos de tramitación y el seguro de vida obligatorio, lo que supone un ahorro directo de unos 2 100 €. El plazo de cierre se reduce a 3-4 semanas. Y, sobre todo, confiere el poder de negociación de un comprador que paga al contado: se suele obtener un descuento de entre el 5 y el 10%, es decir, entre 15 000 y 30 000 € en una vivienda de 300 000 €, muy por encima del diferencial de tipos. No hay exposición al Euribor, ya que el tipo de interés es fijo durante toda la vigencia del préstamo.
Hay que exponer con franqueza las desventajas: una cuota mensual más elevada, una capacidad de endeudamiento muy mermada y la deuda 100% denominada en CHF, mientras que el inmueble y los alquileres están en euros. Ese es el verdadero punto débil de esta operación.
Tasa fija suiza frente a tasa variable portuguesa, el cálculo que nadie hace
La hipoteca portuguesa al 4,21 TP18T es variable y está indexada al Euribor a 6 meses (2,5961 TP18T). Ahora bien, el BCE subió su tipo de depósito al 2,25% el 18 de junio de 2026, la primera subida desde 2023. Si el Euribor a 6 meses sube un punto, la cuota mensual de un préstamo de 210 000 € a 25 años pasaría de 1 132 € a 1 252 €, es decir, +120 € al mes y +36 000 € a lo largo de la vigencia. El crédito privado suizo a 4,9% fijo, por su parte, no varía. El diferencial inicial es de solo 0,7 puntos: el precio de la certeza es bajo.
Método Lica: No se elige un tipo de interés, sino un perfil de riesgo. Un 4,21 TP18T variable en euros o un 4,91 TP18T fijo en francos no supone una diferencia de 0,7 puntos, sino que son dos exposiciones diferentes al riesgo de tipo de interés y al riesgo de cambio. La respuesta correcta depende de su horizonte de inversión y de la moneda en la que perciba sus ingresos.
No olvidar el aspecto fiscal suizo
El inmueble portugués está exento de impuestos en Suiza, pero se tiene en cuenta a efectos del tipo impositivo (progresividad), en virtud del convenio de doble imposición. Debe declararse tanto en el patrimonio como en la renta. Las deudas y los intereses pasivos se reparten proporcionalmente entre los activos suizos y los extranjeros: por lo tanto, una parte de los intereses del crédito privado no será deducible en Suiza, lo que debe tenerse en cuenta en el cálculo de la rentabilidad neta. En Portugal, los ingresos por alquiler de un no residente están sujetos a un tipo liberatorio del 25% en la categoría F, mientras que el AL se incluye en la categoría B en el régimen simplificado.
El desglose de los costes: cuánto cuesta realmente una compra de 300.000 €
| Poste | Base de cálculo | Con hipoteca | Pago al contado |
|---|---|---|---|
| Precio de adquisición | — | 300 000 € | 300 000 € |
| IMT no residente (a partir del 01.09.2026) | 7,51 TP18T del precio | 22 500 € | 22 500 € |
| Impuesto de timbre — adquisición | 0,81 TP18T del precio | 2 400 € | 2 400 € |
| Impuesto de timbre — crédito hipotecario | 0,61 TP18T de 210 000 € | 1 260 € | — |
| Notario y registro | forfait | 900 € | 900 € |
| Abogado | forfait | 1 500 € | 1 500 € |
| Experiencia bancaria | forfait | 300 € | — |
| Gastos de gestión bancaria | forfait | 520 € | — |
| Costo total de adquisición | 29 380 € | 27 300 € | |
| En porcentaje del precio | 9,8% | 9,1% |
Tres precisiones útiles. Los honorarios de agencia son, en principio, a cargo del vendedor en Portugal. El VPT puede hacer que la base de cálculo del IMT supere lo esperado: a verificar antes de la reserva. Novedad del DL 97/2026, el IMT ya no se paga el día de la escritura sino en los 30 días siguientes a la emisión de la guía de pago, una verdadera ganancia de tesorería. La compra al contado elimina finalmente los seguros de vida y multiriesgo impuestos por el banco (450 a 700 €/año recurrentes).
| Costos recurrentes (T2 Algarve) | Monto anual |
|---|---|
| Cargos de condominio | 600 € |
| IMI | 250 – 400 € |
| Seguros | 450 – 700 € |
| Energía, agua, internet | 1 200 – 1 600 € |
| Gestión de alquileres (si es necesario) | 15 – 20% de ingresos |
| Mantenimiento y renovación | 800 – 1 200 € |
Dos ejemplos cifrados uno al lado del otro
Supuestos comunes: inmueble de 300 000 €, comprador con residencia fiscal en Suiza, tipo de cambio EUR/CHF de 0,93, hipoteca portuguesa a un tipo variable del 4,2% a 25 años, tipo suizo crédito privado fijo del 4,9%. Las cantidades se indican a título orientativo y deben validarse mediante una simulación.
| Opción A — mixta (70/30) | Opción B — 100% suiza (15 años) |
|---|---|
| Cuota mensual, años 1-7: 2 673 CHF | Cuota mensual fija: 2 396 CHF |
| Cuota mensual, años 8-15: 1 053 CHF | 2 396 CHF |
| Cuota mensual para los años 16-25: 1 053 CHF | 0 CHF (disponible a partir del año 15) |
| Importe total reembolsado: ≈ 451 800 CHF | Importe total reembolsado: ≈ 431 300 CHF |
| Nature du taux : 70% variable (Euribor) | 100% fixe |
| Risque de change : faible (dette en EUR) | Élevé (dette 100% en CHF) |
| Frais d’acquisition : 29 380 € | 27 300 € |
| Décote acheteur comptant : non | Oui, 5 à 10% |
| Délai de closing : 8 à 12 semaines | 3 à 4 semaines |
À durée maîtrisée, le financement 100% suisse coûte moins cher au total que le montage mixte, environ 20 500 CHF d’économie, tout en offrant un taux fixe, une décote à l’achat et un bien libre de dette dix ans plus tôt. Son prix : une mensualité plus lourde pendant quinze ans et une dette entièrement en francs face à un actif en euros. Le montage mixte reste préférable si vous privilégiez la souplesse de trésorerie ou la couverture du risque de change. Notez que le scénario 80/20 existe mais reste l’exception : mieux vaut bâtir son plan sur 70/30 et considérer le 80/20 comme un bonus.
Ces chiffres varient selon votre profil, votre canton et votre capacité d’endettement. Demandez une simulation personnalisée avec une réponse sous 24 heures !
Un cas concret, T2 en Algarve de l’achat à la revalorisation
Exemple de dossier anonymisé ; les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Un T2 rénové avec vue marina et parking, affiché à 340 000 €, est négocié à 291 000 € (−14,4 %). Avec 55 000 € de travaux et d’ameublement et 28 845 € de frais, l’investissement total atteint 374 845 €.
| Financement retenu (montage mixte) | |
|---|---|
| Hypothèque portugaise (70%) | 203 700 € — ≈ 1 098 €/mois |
| Crédit privé suisse (180 mois, 4,9% fixe) | 160 000 CHF — ≈ 1 257 CHF/mois |
| Épargne complémentaire | ≈ 12 000 € |
| Charge mensuelle totale | ≈ 2 450 € |
| Exploitation en location saisonnière (AL) | |
|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 25 000 €/an |
| Charges d’exploitation | − 9 000 € |
| Résultat net | 16 000 € |
| IRS portugais (catégorie B simplifié) | ≈ − 2 190 € |
| Net après impôt | ≈ 13 810 € (rendement net 4,3%) |
| Service de la dette | − 29 400 €/an |
| Cash-flow annuel | ≈ − 15 600 € (≈ − 1 300 €/mois) |
La création de valeur fait la différence. Après travaux, la valeur de marché atteint 490 000 €, soit une plus-value latente de +115 155 € (+30,7% du capital investi). Un refinancement à 70% de 490 000 € libère environ 145 000 € de cash-out, qui solde l’essentiel du crédit privé suisse. La nouvelle charge, ≈ 1 849 €/mois, est alors couverte à 62% par le résultat net après impôt.
Conserver et refinancer plutôt que revendre
La performance de cette opération ne vient ni du taux, ni du rendement locatif, mais de la décote à l’achat et de la création de valeur par les travaux, deux leviers rendus accessibles par le crédit. Le cash-flow reste négatif les premières années : c’est un placement en capital, pas un revenu. À noter : une revente dégagerait une plus-value brute de 115 155 €, imposée sur 50% du gain aux taux progressifs de l’IRS, soit environ 95 000 € nets. La conservation avec refinancement reste donc fiscalement plus avantageuse que la revente.
Votre crédit pour acheter au Portugal avec Lica, de la Suisse jusqu’aux clés
1. Le financement, obtenu depuis la Suisse
Nous analysons votre capacité d’endettement et chiffrons l’arbitrage entre les deux montages, puis mettons les établissements de crédit privé suisses en concurrence pour négocier taux, durée et montant. Aucun plafond de montant ne s’applique, la seule limite étant votre capacité de remboursement. Point technique décisif : au-delà de 80 000 CHF, la LCC ne s’applique plus, ni son plafond, ni le délai de révocation de 14 jours, ni la règle des 36 mois, ce qui permet les montants élevés et les longues durées. Nous constituons ensuite le dossier hypothécaire portugais dans le bon ordre pour ne pas dégrader le taux d’effort.
2. L’accompagnement sur place, en français, allemand et anglais
Nous sélectionnons et visitons les biens selon un cahier des charges défini avec vous. Ainsi, vous ne dépendez plus d’un agent qui travaille pour le vendeur. Avant toute réservation, nous vérifions le VPT, la licence AL et les charges de copropriété. Nous contrôlons également l’état réel du bien. Ensuite, nous négocions le prix en portugais, avec les codes du marché local. De plus, nous intervenons en position d’acheteur comptant lorsque le montage le permet. Enfin, vous gardez un interlocuteur unique dans votre langue. Vous évitez ainsi toute traduction approximative sur des documents qui vous engagent.
3. Jusqu’à la signature, et après
Nous coordonnons l’avocat portugais (registre foncier, licences, certificat énergétique, CPCV et escritura), obtenons le NIF, ouvrons le compte bancaire et assurons la représentation fiscale si nécessaire. Nous optimisons le change EUR/CHF sur les transferts, poste régulièrement sous-estimé, assurons la représentation le jour de la signature par procuration si besoin, et vous mettons en relation pour les travaux, l’ameublement et la gestion locative.
Un courtier en crédit ne connaît pas le marché portugais. Une agence portugaise ne peut pas vous financer depuis la Suisse. Lica fait les deux, et c’est la seule façon d’aligner le financement sur le bien, et non l’inverse.
Preguntas frecuentes
Faut-il être résident au Portugal pour acheter ?
Non. Mais depuis le 01.09.2026, le non-résident paie 7,5% d’IMT au lieu du barème progressif, sauf s’il transfère sa résidence fiscale au Portugal dans les deux ans.
Combien les banques portugaises financent-elles pour un non-résident ?
Entre 60 et 70% en pratique, sur 30 ans maximum, avec un taux d’effort limité à 30–35% des revenus nets du ménage.
Peut-on financer 100% de l’achat depuis la Suisse ?
Oui. Il n’existe aucun plafond de montant, la seule limite étant votre capacité d’endettement.
Quel taux pour un crédit pour acheter au Portugal ?
Environ 4,9% fixe, moyenne constatée sur les montants importants liés à un achat immobilier. Le plafond légal suisse est de 10%.
Combien coûtent réellement les frais d’achat ?
Environ 10% du prix pour un non-résident depuis septembre 2026, ou 9,1% en achat comptant.
Le statut RNH existe-t-il encore ?
Il est fermé aux nouveaux entrants et remplacé par l’IFICI, qui suppose de transférer sa résidence fiscale au Portugal.
Comment sont imposés les revenus locatifs d’un résident suisse ?
Au Portugal, 25% libératoire en catégorie F, régime simplifié en catégorie B pour l’AL. En Suisse, ils sont exonérés mais pris en compte pour le taux.
Combien de temps prend l’opération ?
De 8 à 12 semaines avec une hypothèque portugaise, contre 3 à 4 semaines en achat comptant.
Conclusión
Le Portugal reste un excellent marché. Cependant, en 2026, la marge se joue au montage du crédit, pas lors de la visite. Retenez quatre chiffres. D’abord, comptez environ 10 % de frais et 70 % de LTV bancaire réel. Ensuite, le crédit suisse affiche 4,9 % fixe, sans plafond de montant. Enfin, l’acheteur comptant obtient une décote de 5 à 10 %. Bien préparé, un crédit pour acheter au Portugal devient un véritable levier de performance. Il dépasse ainsi la simple ligne de financement. Demandez dès maintenant votre simulation gratuite et sans engagement. En effet, nous vous répondons sous 24 heures.
