Obtenir un crédit pour acheter au Portugal depuis la Suisse n’a jamais été aussi accessible. Cependant, les règles fiscales ont profondément changé en 2026. Les prix, eux, continuent de grimper. En effet, le prix médian national atteint 3 156 €/m² en juin 2026. Cette progression représente une hausse de 8,9 % sur un an. De plus, l’Algarve établit un record à 4 069 €/m². Il faut souligner qu’un nouvel impôt sur les transferts immobiliers frappe désormais les acheteurs non-résidents. Ce prélèvement s’élève à 7,5 %. Dans cet article, nous passons donc en revue le cadre juridique réel et les régions selon votre objectif. Ensuite, nous détaillons les avantages actuels et les deux montages de crédit immobilier possibles. Enfin, nous chiffrons les frais et déroulons un cas concret de A à Z.
Acheter au Portugal quand on réside en Suisse, ce qui s’applique vraiment
Contrairement à la Suisse et à sa Lex Koller, le Portugal n’impose aucune restriction aux acheteurs étrangers. Ainsi, un non-résident acquiert librement un bien, quel que soit son passeport, sans autorisation préalable. Toutefois, trois formalités restent incontournables. D’abord, vous devez obtenir un NIF (numéro fiscal portugais). Ensuite, vous désignez un représentant fiscal au Portugal si vous résidez hors UE/EEE. Enfin, vous ouvrez un compte bancaire local pour régler l’impôt, les charges et le condomínio.
Ce qui a changé et qu’on lit encore partout à tort
| Idée reçue encore diffusée | Réalité 2026 |
|---|---|
| « Le statut RNH exonère les investisseurs étrangers » | Le RNH est fermé aux nouveaux entrants. Il est remplacé par l’IFICI (« NHR 2.0 »), réservé à certaines activités qualifiées et conditionné au transfert de la résidence fiscale au Portugal. Un résident suisse qui reste en Suisse n’y a pas droit. |
| « L’immobilier ouvre le Golden Visa » | L’immobilier n’est plus une voie éligible depuis octobre 2023. |
| « Les non-résidents paient le même IMT que les Portugais » | Vrai jusqu’au 31.08.2026. Faux dès le 01.09.2026 : taux unique de 7,5 % (DL 97/2026). |
| « Les banques portugaises financent 80 % » | 80 % est le plafond théorique. En pratique, les non-résidents sont plafonnés à 60–70 % de la valeur la plus basse entre prix d’acquisition et expertise. |
| « Un crédit suisse est plafonné à 250 000 CHF » | Faux. Chez Lica, il n’y a pas de plafond de montant : la seule limite est la capacité d’endettement du client. |
Nationalité suisse ou permis suisse, deux situations différentes
Un ressortissant suisse ou UE/AELE bénéficie de la libre circulation et peut résider au Portugal sans visa. Un titulaire d’un permis suisse ressortissant d’un État tiers achète tout aussi librement. En revanche, son installation ultérieure exige un titre de séjour portugais. Cette distinction concerne une part réelle de la clientèle accompagnée par Lica.
L’exception qui change tout, la règle des deux ans
Toutefois, le taux de 7,5 % tombe si l’acquéreur devient résident fiscal au Portugal. Ce délai court sur les deux ans qui suivent l’acquisition. Ce point est capital pour la clientèle « retraite au soleil » et pour la diaspora portugaise de Suisse qui prépare un retour. Une seconde voie d’exonération existe via l’affectation du bien à la location d’habitation à loyer modéré : elle mérite une validation au cas par cas avec un conseil.
À retenir : deux acheteurs, même appartement à 300 000 €. Celui qui s’installe au Portugal dans les 2 ans paie environ 11 700 € d’IMT (3,9 % effectif). Celui qui reste résident suisse en paie 22 500 € (7,5 %). La différence, près de 10 800 €, se décide au moment de l’achat, pas après.
Quelles régions privilégier selon votre objectif
Le Portugal ne se résume pas à l’Algarve. Le bon choix de région dépend avant tout de votre objectif d’investissement, ce que la plupart des contenus concurrents négligent.
| Région | Prix médian | Objectif dominant | Points forts | Points de vigilance |
|---|---|---|---|---|
| Algarve (Faro) | ≈ 4 069 €/m² | Location saisonnière + plus-value | 300 j de soleil, forte demande AL, communauté d’expatriés | Prix d’entrée élevé, zones de contention AL, saisonnalité |
| Grande Lisbonne | ≈ 4 724 €/m² | Plus-value + location longue durée | Liquidité maximale, marché profond | Rendement brut faible, ticket d’entrée élevé |
| Porto & Nord | ≈ 4 053 €/m² | Location urbaine, étudiants | Meilleur rapport prix/dynamisme que Lisbonne | Marché AL local plus régulé |
| Setúbal / Comporta | ≈ 3 360 €/m² | Résidence secondaire haut de gamme | Proximité de Lisbonne, forte revalorisation | Offre limitée, peu liquide |
| Madère (Funchal) | ≈ 3 921 €/m² | Location + résidence | Vols directs Zurich/Genève, climat annuel | Marché insulaire étroit |
| Silver Coast / Centre | Sous la médiane | Rendement / budget contenu | Prix d’entrée bas, revalorisation forte (Leiria +17,7 %) | Saison plus courte, demande moins internationale |
| Intérieur (Guarda, Portalegre) | < 1 100 €/m² | Retraite, attache familiale | Coût d’entrée très bas | Pas de potentiel locatif, revente lente |
Le cas particulier de la diaspora portugaise de Suisse
Beaucoup d’acheteurs visent un bien dans leur région d’origine plutôt qu’un rendement (Nord, Centre, Beira). En effet, le raisonnement reste patrimonial et familial. Sur ces biens ruraux ou anciens de faible valeur, le crédit privé suisse constitue souvent la seule solution. Les banques portugaises les financent mal. De plus, le coût fixe du dossier hypothécaire devient disproportionné sous 100 000 €. Un financement 100 % suisse ressort alors moins cher, tous frais compris. Il évite en outre l’imposto do selo sur le crédit, l’expertise et l’assurance-vie imposée.
Trois critères qui priment sur la région
D’abord, la licence d’Alojamento Local (AL). Depuis le DL 76/2024, les licences ne caducent plus et se transmettent avec le bien. Ainsi, un bien déjà licencié en zone de contention bénéficie d’une prime réelle. Ensuite, le VPT (valeur patrimoniale fiscale). L’IMT se calcule sur le plus élevé entre prix déclaré et VPT. Vérifiez donc ce montant avant de signer la réservation. Enfin, l’accès aéroportuaire depuis Genève, Zurich ou Bâle. Ce critère conditionne à la fois votre usage personnel et le taux d’occupation locatif.
Les vrais avantages d’un achat au Portugal en 2026
Les arguments périmés (RNH, Golden Visa) sont derrière nous. Cinq avantages tangibles subsistent en 2026.
- Une dynamique de prix qui reste forte. Le prix médian des logements vendus atteint 2 337 €/m² au T1 2026, en hausse de 19,8 % sur un an (INE), porté par un écart structurel entre offre et demande.
- Un rendement locatif que la Suisse ne permet plus. En Algarve, un T2 bien situé se loue 240 à 300 € la nuit en haute saison, soit 20 000 à 30 000 € de revenus annuels, quand un immeuble de rendement suisse plafonne sous 3 % net.
- Un cadre AL stabilisé. Le DL 76/2024 a supprimé la contribution extraordinaire, la caducité des licences et la réautorisation quinquennale. La rareté profite désormais aux détenteurs.
- Une fiscalité de détention faible. L’IMI annuel va de 0,3 à 0,45 % du VPT, souvent 250 à 400 €/an sur un T2, sans impôt sur la fortune généralisé (AIMI au-delà de 600 000 € de VPT seulement).
- Un franc fort et des coûts d’exploitation sans comparaison. Avec un EUR/CHF à 0,93, le pouvoir d’achat immobilier suisse reste élevé, et charges, travaux et gestion coûtent une fraction des tarifs suisses.
Encadré honnêteté : ce qu’on ne vous dira pas ailleurs. L’IMT non-résident est à 7,5 %, le LTV réel plafonne à 70 %, et les premières années d’une opération à effet de levier sont en cash-flow négatif. Un investissement au Portugal est excellent, mais ce n’est pas un revenu passif immédiat.
Crédit pour acheter au Portugal, les deux montages possibles depuis la Suisse
Depuis la Suisse, la vraie question porte moins sur votre droit d’acheter que sur le financement retenu. En effet, le crédit privé suisse affiche 4,9 % fixe, sans plafond de montant. Il se compare donc frontalement à l’hypothèque portugaise à 4,2 % variable. Ainsi, le bon montage ne relève plus de l’évidence : il devient un arbitrage.
Pourquoi les fonds propres sont le vrai obstacle
Les banques portugaises retiennent le montant le plus bas entre prix d’acte et valeur d’expertise. Le LTV non-résident plafonne à 60–70 % en pratique, la durée maximale est de 30 ans et le taux d’effort est limité à 30–35 % des revenus nets. Concrètement, sur un bien à 300 000 €, il faut réunir 90 000 € de fonds propres et environ 29 000 € de frais, soit près de 40 % du prix en liquidités. C’est là que se situe le vrai point de blocage.
Montage 1, crédit privé suisse pour les fonds propres et hypothèque portugaise
La mécanique se déroule en cinq étapes. D’abord, vous réalisez une étude de capacité en Suisse. Ce calcul intègre la charge du futur crédit hypothécaire. Ensuite, vous obtenez le crédit privé suisse à taux fixe, versé en CHF. Puis vous transférez les fonds en euros vers le compte portugais. Attention, le spread de change coûte souvent plus cher que 0,1 % de taux. Vient ensuite l’accord de principe hypothécaire portugais, grâce aux fonds propres déjà traçables. Enfin, l’escritura intervient et les deux crédits courent en parallèle.
| Avantages | Limites |
|---|---|
| Mensualité la plus légère à long terme (le crédit privé s’éteint, l’hypothèque reste) | Deux charges simultanées pendant 5 à 8 ans |
| Couverture naturelle du risque de change : 70 % de la dette est en euros, comme le bien et les loyers | Exposition à l’Euribor sur 70 % de la dette |
| Préserve la trésorerie et permet un second investissement | Le crédit privé est inscrit à la ZEK et pèse sur toute demande hypothécaire suisse ultérieure |
| Effet de levier maximal | Dossier plus long : 8 à 12 semaines, expertise, assurance-vie imposée |
Montage 2, un crédit pour acheter au Portugal à 100 % depuis la Suisse
Ce montage repose sur un achat comptant financé intégralement par crédit privé suisse. Il n’existe aucun plafond de montant : la seule limite est votre capacité d’endettement. Sur un bien à 300 000 €, il supprime l’imposto do selo sur le crédit (0,6 %), l’expertise bancaire, les frais de dossier et l’assurance-vie imposée, soit environ 2 100 € d’économie directe. Le délai de closing tombe à 3–4 semaines. Surtout, il confère un pouvoir de négociation d’acheteur comptant : une décote de 5 à 10 %, soit 15 000 à 30 000 € sur un bien à 300 000 €, est régulièrement obtenue, bien au-delà du différentiel de taux. Aucune exposition à l’Euribor, le taux étant fixe pour toute la durée.
La contrepartie doit être énoncée franchement : mensualité plus élevée, capacité d’endettement fortement mobilisée, et 100 % de la dette libellée en CHF alors que le bien et les loyers sont en euros. C’est le vrai point faible de ce montage.
Taux fixe suisse contre taux variable portugais, le calcul que personne ne fait
L’hypothèque portugaise à 4,2 % est variable, indexée sur l’Euribor 6 mois (2,596 %). Or la BCE a relevé son taux de dépôt à 2,25 % le 18 juin 2026, première hausse depuis 2023. Si l’Euribor 6 mois remonte d’un point, la mensualité d’un emprunt de 210 000 € sur 25 ans passe de 1 132 € à 1 252 €, soit +120 €/mois et +36 000 € sur la durée. Le crédit privé suisse à 4,9 % fixe, lui, ne bouge pas. L’écart de départ n’est que de 0,7 point : le prix de la certitude est faible.
Méthode Lica : on ne choisit pas un taux, on choisit un profil de risque. 4,2 % variable en euros ou 4,9 % fixe en francs, ce n’est pas 0,7 point d’écart, ce sont deux expositions différentes au risque de taux et au risque de change. La bonne réponse dépend de votre horizon de détention et de votre devise de revenus.
Ne pas oublier le volet fiscal suisse
Le bien portugais est exonéré d’impôt en Suisse mais pris en compte pour le taux (progressivité), en vertu de la convention de double imposition. Il doit être déclaré à la fortune et au revenu. Les dettes et intérêts passifs se répartissent proportionnellement entre actifs suisses et étrangers : une part des intérêts du crédit privé ne sera donc pas déductible en Suisse, à anticiper dans le calcul de rendement net. Au Portugal, les revenus locatifs d’un non-résident sont soumis à un taux libératoire de 25 % en catégorie F, l’AL relevant de la catégorie B en régime simplifié.
Le tableau des frais, ce que coûte réellement un achat à 300 000 €
| Poste | Base de calcul | Avec hypothèque | Achat comptant |
|---|---|---|---|
| Prix d’acquisition | — | 300 000 € | 300 000 € |
| IMT non-résident (dès 01.09.2026) | 7,5 % du prix | 22 500 € | 22 500 € |
| Imposto do selo — acquisition | 0,8 % du prix | 2 400 € | 2 400 € |
| Imposto do selo — crédit hypothécaire | 0,6 % de 210 000 € | 1 260 € | — |
| Notaire et enregistrement | forfait | 900 € | 900 € |
| Avocat | forfait | 1 500 € | 1 500 € |
| Expertise bancaire | forfait | 300 € | — |
| Frais de dossier bancaire | forfait | 520 € | — |
| Total frais d’acquisition | 29 380 € | 27 300 € | |
| En pourcentage du prix | 9,8 % | 9,1 % |
Trois précisions utiles. Les frais d’agence sont en principe à la charge du vendeur au Portugal. Le VPT peut faire dépasser la base de calcul de l’IMT : à vérifier avant réservation. Nouveauté du DL 97/2026, l’IMT n’est plus dû le jour de l’escritura mais dans les 30 jours suivant l’émission de la guia de pagamento, un vrai gain de trésorerie. L’achat comptant supprime enfin les assurances vie et multirisque imposées par la banque (450 à 700 €/an récurrents).
| Coûts récurrents (T2 Algarve) | Montant annuel |
|---|---|
| Charges de copropriété (condomínio) | 600 € |
| IMI | 250 – 400 € |
| Assurances | 450 – 700 € |
| Énergie, eau, internet | 1 200 – 1 600 € |
| Gestion locative (si AL) | 15 – 20 % des revenus |
| Entretien et renouvellement | 800 – 1 200 € |
Deux exemples chiffrés côte à côte
Hypothèses communes : bien à 300 000 €, acheteur résident fiscal suisse, EUR/CHF 0,93, hypothèque portugaise à 4,2 % variable sur 25 ans, crédit privé suisse à 4,9 % fixe. Les montants sont donnés à titre indicatif et doivent être validés par une simulation.
| Option A — mixte (70/30) | Option B — 100 % suisse (15 ans) |
|---|---|
| Mensualité années 1–7 : 2 673 CHF | Mensualité constante : 2 396 CHF |
| Mensualité années 8–15 : 1 053 CHF | 2 396 CHF |
| Mensualité années 16–25 : 1 053 CHF | 0 CHF (bien libre dès l’année 15) |
| Total remboursé : ≈ 451 800 CHF | Total remboursé : ≈ 431 300 CHF |
| Nature du taux : 70 % variable (Euribor) | 100 % fixe |
| Risque de change : faible (dette en EUR) | Élevé (dette 100 % en CHF) |
| Frais d’acquisition : 29 380 € | 27 300 € |
| Décote acheteur comptant : non | Oui, 5 à 10 % |
| Délai de closing : 8 à 12 semaines | 3 à 4 semaines |
À durée maîtrisée, le financement 100 % suisse coûte moins cher au total que le montage mixte, environ 20 500 CHF d’économie, tout en offrant un taux fixe, une décote à l’achat et un bien libre de dette dix ans plus tôt. Son prix : une mensualité plus lourde pendant quinze ans et une dette entièrement en francs face à un actif en euros. Le montage mixte reste préférable si vous privilégiez la souplesse de trésorerie ou la couverture du risque de change. Notez que le scénario 80/20 existe mais reste l’exception : mieux vaut bâtir son plan sur 70/30 et considérer le 80/20 comme un bonus.
Ces chiffres varient selon votre profil, votre canton et votre capacité d’endettement. Demandez une simulation personnalisée avec une réponse sous 24 heures !
Un cas concret, T2 en Algarve de l’achat à la revalorisation
Exemple de dossier anonymisé ; les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Un T2 rénové avec vue marina et parking, affiché à 340 000 €, est négocié à 291 000 € (−14,4 %). Avec 55 000 € de travaux et d’ameublement et 28 845 € de frais, l’investissement total atteint 374 845 €.
| Financement retenu (montage mixte) | Chiffres |
|---|---|
| Hypothèque portugaise (70 %) | 203 700 € — ≈ 1 098 €/mois |
| Crédit privé suisse (180 mois, 4,9 % fixe) | 160 000 CHF — ≈ 1 257 CHF/mois |
| Épargne complémentaire | ≈ 12 000 € |
| Charge mensuelle totale | ≈ 2 450 € |
| Exploitation en location saisonnière (AL) | Chiffres |
|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 25 000 €/an |
| Charges d’exploitation | − 9 000 € |
| Résultat net | 16 000 € |
| IRS portugais (catégorie B simplifié) | ≈ − 2 190 € |
| Net après impôt | ≈ 13 810 € (rendement net 4,3 %) |
| Service de la dette | − 29 400 €/an |
| Cash-flow annuel | ≈ − 15 600 € (≈ − 1 300 €/mois) |
La création de valeur fait la différence. Après travaux, la valeur de marché atteint 490 000 €, soit une plus-value latente de +115 155 € (+30,7 % du capital investi). Un refinancement à 70 % de 490 000 € libère environ 145 000 € de cash-out, qui solde l’essentiel du crédit privé suisse. La nouvelle charge, ≈ 1 849 €/mois, est alors couverte à 62 % par le résultat net après impôt.
Conserver et refinancer plutôt que revendre
La performance de cette opération ne vient ni du taux, ni du rendement locatif, mais de la décote à l’achat et de la création de valeur par les travaux, deux leviers rendus accessibles par le crédit. Le cash-flow reste négatif les premières années : c’est un placement en capital, pas un revenu. À noter : une revente dégagerait une plus-value brute de 115 155 €, imposée sur 50 % du gain aux taux progressifs de l’IRS, soit environ 95 000 € nets. La conservation avec refinancement reste donc fiscalement plus avantageuse que la revente.
Votre crédit pour acheter au Portugal avec Lica, de la Suisse jusqu’aux clés
1. Le financement, obtenu depuis la Suisse
Nous analysons votre capacité d’endettement et chiffrons l’arbitrage entre les deux montages, puis mettons les établissements de crédit privé suisses en concurrence pour négocier taux, durée et montant. Aucun plafond de montant ne s’applique, la seule limite étant votre capacité de remboursement. Point technique décisif : au-delà de 80 000 CHF, la LCC ne s’applique plus, ni son plafond, ni le délai de révocation de 14 jours, ni la règle des 36 mois, ce qui permet les montants élevés et les longues durées. Nous constituons ensuite le dossier hypothécaire portugais dans le bon ordre pour ne pas dégrader le taux d’effort.
2. L’accompagnement sur place, en français, allemand et anglais
Nous sélectionnons et visitons les biens selon un cahier des charges défini avec vous. Ainsi, vous ne dépendez plus d’un agent qui travaille pour le vendeur. Avant toute réservation, nous vérifions le VPT, la licence AL et les charges de copropriété. Nous contrôlons également l’état réel du bien. Ensuite, nous négocions le prix en portugais, avec les codes du marché local. De plus, nous intervenons en position d’acheteur comptant lorsque le montage le permet. Enfin, vous gardez un interlocuteur unique dans votre langue. Vous évitez ainsi toute traduction approximative sur des documents qui vous engagent.
3. Jusqu’à la signature, et après
Nous coordonnons l’avocat portugais (registre foncier, licences, certificat énergétique, CPCV et escritura), obtenons le NIF, ouvrons le compte bancaire et assurons la représentation fiscale si nécessaire. Nous optimisons le change EUR/CHF sur les transferts, poste régulièrement sous-estimé, assurons la représentation le jour de la signature par procuration si besoin, et vous mettons en relation pour les travaux, l’ameublement et la gestion locative.
Un courtier en crédit ne connaît pas le marché portugais. Une agence portugaise ne peut pas vous financer depuis la Suisse. Lica fait les deux, et c’est la seule façon d’aligner le financement sur le bien, et non l’inverse.
Questions fréquentes
Faut-il être résident au Portugal pour acheter ?
Non. Mais depuis le 01.09.2026, le non-résident paie 7,5 % d’IMT au lieu du barème progressif, sauf s’il transfère sa résidence fiscale au Portugal dans les deux ans.
Combien les banques portugaises financent-elles pour un non-résident ?
Entre 60 et 70 % en pratique, sur 30 ans maximum, avec un taux d’effort limité à 30–35 % des revenus nets du ménage.
Peut-on financer 100 % de l’achat depuis la Suisse ?
Oui. Il n’existe aucun plafond de montant, la seule limite étant votre capacité d’endettement.
Quel taux pour un crédit pour acheter au Portugal ?
Environ 4,9 % fixe, moyenne constatée sur les montants importants liés à un achat immobilier. Le plafond légal suisse est de 10 %.
Combien coûtent réellement les frais d’achat ?
Environ 10 % du prix pour un non-résident depuis septembre 2026, ou 9,1 % en achat comptant.
Le statut RNH existe-t-il encore ?
Il est fermé aux nouveaux entrants et remplacé par l’IFICI, qui suppose de transférer sa résidence fiscale au Portugal.
Comment sont imposés les revenus locatifs d’un résident suisse ?
Au Portugal, 25 % libératoire en catégorie F, régime simplifié en catégorie B pour l’AL. En Suisse, ils sont exonérés mais pris en compte pour le taux.
Combien de temps prend l’opération ?
De 8 à 12 semaines avec une hypothèque portugaise, contre 3 à 4 semaines en achat comptant.
Notre conclusion au sujet du crédit pour acheter au Portugal
Le Portugal reste un excellent marché. Cependant, en 2026, la marge se joue au montage du crédit, pas lors de la visite. Retenez quatre chiffres. D’abord, comptez environ 10 % de frais et 70 % de LTV bancaire réel. Ensuite, le crédit suisse affiche 4,9 % fixe, sans plafond de montant. Enfin, l’acheteur comptant obtient une décote de 5 à 10 %. Bien préparé, un crédit pour acheter au Portugal devient un véritable levier de performance. Il dépasse ainsi la simple ligne de financement. Demandez dès maintenant votre simulation gratuite et sans engagement. En effet, nous vous répondons sous 24 heures.
