Crédito para comprar en Portugal: cómo financiar su inmueble

Crédito para comprar en Portugal

Conseguir un crédito para comprar en Portugal desde Suiza nunca ha sido tan fácil. Sin embargo, la normativa fiscal ha cambiado profundamente en 2026. Por su parte, los precios siguen subiendo. De hecho, el precio medio nacional alcanzó los 3 156 €/m² en junio de 2026. Este incremento supone una subida del 8,9 % en un año. Además, el Algarve ha batido un récord al situarse en 4 069 €/m². Cabe destacar que ahora se aplica un nuevo impuesto sobre las transmisiones patrimoniales a los compradores no residentes. Este gravamen asciende al 7,5 %. En este artículo, repasamos el marco jurídico vigente y las regiones en función de su objetivo. A continuación, detallamos las ventajas actuales y las dos modalidades de financiación posibles. Por último, cuantificamos los gastos y analizamos un caso concreto de principio a fin.

Comprar en Portugal residiendo en Suiza, lo que realmente aplica

A diferencia de Suiza y su Lex Koller, Portugal no impone ninguna restricción a los compradores extranjeros. Por lo tanto, un no residente adquiere libremente una propiedad, independientemente de su pasaporte, sin autorización previa. Sin embargo, tres trámites siguen siendo imprescindibles. En primer lugar, debe obtener un NIF (número de identificación fiscal portugués). A continuación, designará un representante fiscal en Portugal si reside fuera de la UE/EEE. Por último, abrirá una cuenta bancaria local para pagar impuestos, cargas y condominio.

Lo que ha cambiado y que todavía se lee en todas partes erróneamente

Idea preconcebida aún difundidaRealidad 2026
«El estatus RNH exime a los inversores extranjeros»El RNH está cerrado a nuevos solicitantes. Es reemplazado por el IFICI («NHR 2.0»), reservado para ciertas actividades cualificadas y condicionado a la transferencia de la residencia fiscal a Portugal. Un residente suizo que permaneciera en Suiza no tendría derecho a él.
« El sector inmobiliario abre la Golden Visa »El sector inmobiliario ya no es una vía elegible desde octubre de 2023.
«Los no residentes pagan el mismo IMT que los portugueses.»Válido hasta el 31 de agosto de 2026. No válido a partir del 1 de septiembre de 2026: tipo único del 7,5 % (DL 97/2026).
«Los bancos portugueses financian 80 %»80 % es el límite máximo teórico. En la práctica, a los no residentes se les aplica un límite máximo de entre 60 y 70 % del valor más bajo entre el precio de adquisición y el valor de tasación.
«Un crédito suizo tiene un límite máximo de 250 000 CHF»Falso. En Lica no hay un límite máximo de importe: el único límite es la capacidad de endeudamiento del cliente.

Nacionalidad suiza o permiso suizo, dos situaciones diferentes

Un ciudadano suizo o de la UE/AELC se beneficia de la libre circulación y puede residir en Portugal sin visado. Un titular de un permiso suizo que sea ciudadano de un tercer país también puede comprar con total libertad. Sin embargo, para establecerse posteriormente, necesitará un permiso de residencia portugués. Esta distinción afecta a una parte importante de la clientela a la que asesora Lica.

La excepción que lo cambia todo, la regla de los dos años

No obstante, el tipo del 7,5 % se reduce si el comprador pasa a ser residente fiscal en Portugal. Este plazo se extiende a lo largo de los dos años siguientes a la adquisición. Este aspecto es fundamental para los clientes que buscan «una jubilación al sol» y para la diáspora portuguesa en Suiza que está preparando su regreso. Existe una segunda vía de exención mediante la destinación del inmueble al alquiler de vivienda a precio moderado: conviene evaluarla caso por caso con la ayuda de un asesor.

A recordar: Dos compradores, el mismo piso por 300 000 €. El que se instale en Portugal en un plazo de dos años paga unos 11 700 € de IMT (3,9 % efectivo). El que siga siendo residente en Suiza paga 22 500 € (7,5 %). La diferencia, de casi 10 800 €, se decide en el momento de la compra, no después.

¿Qué regiones priorizar según tu objetivo?

Portugal no se limita al Algarve. La elección correcta de la región depende principalmente de tu objetivo de inversión, algo que la mayoría de los contenidos de la competencia pasan por alto.

RegiónPrecio medioObjetivo dominantePuntos fuertesPuntos a tener en cuenta
Algarve (Faro)≈ 4 069 €/m²Ubicación de temporada + plusvalía300 julios de sol, alta demanda en aire acondicionado, comunidad de expatriadosAlto precio de entrada, zonas de contención de LL, estacionalidad
Gran Lisboa≈ 4 724 €/m²Plusvalía + arrendamiento a largo plazoMáxima liquidez, mercado profundoBajo rendimiento bruto, alto boleto de entrada
Porto & Nord≈ 4 053 €/m²Ubicación urbana, estudiantesMejor relación precio/dinamismo que LisboaMercado AL local más regulado
Setúbal / Comporta≈ 3.360 €/m²Residencia secundaria de alta gamaProximidad a Lisboa, fuerte revalorizaciónOferta limitada, poca liquidez
Madeira (Funchal)≈ 3 921 €/m²Ubicación + residenciaVuelos directos Zúrich/Ginebra, clima anualMercado insular estrecho
Costa de Plata / CentroDebajo de la medianaRendimiento / presupuesto limitadoPrecio de entrada bajo, fuerte revalorización (Leiria +17,7 %)Temporada más corta, menor demanda internacional
Interior (Guarda, Portalegre)< 100 €/m²Jubilación, vínculo familiarCosto de entrada muy bajoSin potencial de alquiler, venta lenta

El caso particular de la diáspora portuguesa en Suiza

Muchos compradores se decantan por una propiedad en su región de origen en lugar de buscar rentabilidad (Norte, Centro, Beira). De hecho, el razonamiento sigue siendo patrimonial y familiar. En el caso de estas propiedades rurales o antiguas de escaso valor, la hipoteca crédito privado suiza suele ser la única solución. Los bancos portugueses no las financian adecuadamente. Además, el coste fijo de la tramitación hipotecaria resulta desproporcionado para importes inferiores a 100 000 €. Por lo tanto, una financiación 100 % % suiza resulta más económica, gastos incluidos. Además, evita el «imposto do selo» sobre el crédito, la tasación y el seguro de vida obligatorio.

Tres criterios que priman sobre la región

En primer lugar, la licencia de Alojamiento Local (AL). Desde el DL 76/2024, las licencias no caducan y se transmiten con el inmueble. Por lo tanto, un inmueble ya licenciado en zona de contención se beneficia de una prima real. En segundo lugar, el VPT (valor patrimonial fiscal). El IMT se calcula sobre el mayor entre el precio declarado y el VPT. Verifique, por lo tanto, este importe antes de firmar la reserva. Finalmente, el acceso al aeropuerto desde Ginebra, Zúrich o Basilea. Este criterio condiciona tanto su uso personal como la tasa de ocupación de alquiler.

Las verdaderas ventajas de comprar en Portugal en 2026

Los argumentos obsoletos (RNH, Golden Visa) ya han quedado atrás. En 2026 siguen existiendo cinco ventajas tangibles.

  1. Una dinámica de precios que sigue siendo fuerte. El precio mediano de las viviendas vendidas alcanzó los 2 337 €/m² en el primer trimestre de 2026, lo que supone un aumento del 19,8 % interanual (INE), impulsado por un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda.
  2. Un rendimiento de alquiler que Suiza ya no permite. En el Algarve, un piso de dos habitaciones bien situado se alquila por entre 240 y 300 € la noche en temporada alta, lo que supone unos ingresos anuales de entre 20 000 y 30 000 €, mientras que un inmueble de inversión en Suiza no supera los 3 % netos.
  3. Un marco AL estabilizado. El DL 76/2024 ha suprimido la contribución extraordinaria, la caducidad de las licencias y la renovación quinquenal. La escasez beneficia ahora a los titulares.
  4. Una fiscalidad de tenencia baja. El IMI anual oscila entre el 0,3 y el 0,45 % del VPT, lo que suele suponer entre 250 y 400 € al año para un piso de dos habitaciones, sin que se aplique un impuesto general sobre el patrimonio (AIMI solo a partir de 600 000 € de VPT).
  5. Un franco fuerte y costos operativos incomparables. Con un EUR/CHF de 0,93, el poder adquisitivo inmobiliario en Suiza sigue siendo elevado, y los gastos, las obras y la gestión suponen una fracción de las tarifas suizas.

Honestidad enmarcada: lo que no te dirán en ningún otro sitio. El IMT para no residentes es del 7,5 %, el LTV real tiene un límite máximo del 70 %, y los primeros años de una operación apalancada presentan un flujo de caja negativo. Invertir en Portugal es una excelente opción, pero no supone una renta pasiva inmediata.

Crédito para comprar en Portugal, las dos opciones posibles desde Suiza

Desde Suiza, la verdadera cuestión no se centra tanto en tu derecho a comprar como en la financiación elegida. De hecho, el crédito privado suizo ofrece un tipo fijo del 4,9 %, sin límite de importe. Por lo tanto, se compara directamente con la hipoteca portuguesa, que tiene un tipo variable del 4,2 %. Así pues, encontrar la mejor opción ya no es algo obvio: se convierte en una cuestión de sopesar las opciones.

¿Por qué el capital propio es el verdadero obstáculo?

Los bancos portugueses toman como referencia el importe más bajo entre el precio de la escritura y el valor de tasación. El LTV para no residentes tiene un límite máximo del 60-70 %; en la práctica, el plazo máximo es de 30 años y la ratio de esfuerzo se limita al 30-35 % de los ingresos netos. En concreto, para una vivienda de 300 000 €, hay que aportar 90 000 € de fondos propios y unos 29 000 € en concepto de gastos, lo que supone cerca del 40 % del precio en efectivo. Ahí es donde radica el verdadero escollo.

Esquema 1: crédito privado suizo para el capital propio e hipoteca portuguesa

El proceso se desarrolla en cinco pasos. En primer lugar, se realiza un estudio de solvencia en Suiza. Este cálculo incluye la cuota de la futura hipoteca. A continuación, se obtiene el préstamo suizo a tipo fijo, que se abona en un plazo de CHF. Después, se transfieren los fondos en euros a la cuenta portuguesa. Atención: el diferencial de cambio suele suponer un coste superior al 0,1 % del tipo de interés. A continuación, se obtiene el acuerdo de principio para la hipoteca portuguesa, gracias a los fondos propios ya verificables. Por último, se formaliza la escritura y los dos créditos se ejecutan en paralelo.

VentajasLímites
Cuota mensual más baja a largo plazo (el crédito privado se extingue, la hipoteca sigue vigente)Dos reveses simultáneos durante 5 a 8 años
Cobertura natural del riesgo de tipo de cambio: el 70,1 % de la deuda está denominada en euros, al igual que el inmueble y los alquileresExposición al Euribor sobre 70 % de la deuda
Preserva la liquidez y permite realizar una segunda inversiónEl crédito privado está inscrito en el ZEK y afecta a cualquier solicitud de hipoteca suiza posterior
Apalancamiento máximoExpediente más largo: de 8 a 12 semanas, peritaje, seguro de vida sujeto a impuestos

Operación 2: un crédito para comprar en Portugal a 100 % desde Suiza

Esta operación se basa en una compra al contado financiada íntegramente por crédito privado suiza. No hay ningún límite máximo de importe: el único límite es tu capacidad de endeudamiento. En el caso de un inmueble de 300 000 €, elimina el impuesto de timbre sobre el crédito (0,6 %), el informe pericial bancario, los gastos de tramitación y el seguro de vida obligatorio, lo que supone un ahorro directo de unos 2 100 €. El plazo de cierre se reduce a 3-4 semanas. Y, sobre todo, le confiere el poder de negociación de un comprador que paga al contado: se suele obtener un descuento de entre el 5 y el 10 %, es decir, entre 15 000 y 30 000 € en una vivienda de 300 000 €, muy por encima del diferencial de tipos. Sin exposición al Euribor, ya que el tipo de interés es fijo durante toda la vigencia del préstamo.

Hay que exponer con franqueza las desventajas: una cuota mensual más elevada, una capacidad de endeudamiento muy mermada y el 100 % de la deuda denominada en CHF, mientras que el inmueble y los alquileres están en euros. Ese es el verdadero punto débil de esta operación.

Tasa fija suiza frente a tasa variable portuguesa, el cálculo que nadie hace

La hipoteca portuguesa al 4,2 % es variable y está indexada al Euribor a 6 meses (2,596 %). Ahora bien, el BCE subió su tipo de depósito al 2,25 % el 18 de junio de 2026, la primera subida desde 2023. Si el Euribor a 6 meses sube un punto, la cuota mensual de un préstamo de 210 000 € a 25 años pasa de 1 132 € a 1 252 €, lo que supone un aumento de 120 € al mes y de 36 000 € a lo largo de la vigencia. El crédito privado suizo a 4,9 % fijo, por su parte, no varía. El diferencial inicial es de solo 0,7 puntos: el precio de la certeza es bajo.

Método Lica: No se elige un tipo de interés, sino un perfil de riesgo. Un 4,2 % variable en euros o un 4,9 % fijo en francos no supone una diferencia de 0,7 puntos, sino que son dos exposiciones diferentes al riesgo de tipo de interés y al riesgo de cambio. La respuesta correcta depende de su horizonte de inversión y de la moneda en la que perciba sus ingresos.

No olvidar el aspecto fiscal suizo

El inmueble portugués está exento de impuestos en Suiza, pero se tiene en cuenta a efectos del tipo impositivo (progresividad), en virtud del convenio de doble imposición. Debe declararse tanto en el patrimonio como en la renta. Las deudas y los intereses pasivos se reparten proporcionalmente entre los activos suizos y extranjeros: por lo tanto, una parte de los intereses del crédito privado no será deducible en Suiza, lo que debe tenerse en cuenta en el cálculo de la rentabilidad neta. En Portugal, los ingresos por alquiler de un no residente están sujetos a un tipo liberatorio del 25 % en la categoría F, mientras que el AL se incluye en la categoría B en el régimen simplificado.

El desglose de los costes: cuánto cuesta realmente una compra de 300.000 €

PosteBase de cálculoCon hipotecaPago al contado
Precio de adquisición300 000 €300 000 €
IMT no residente (a partir del 01.09.2026)7,5 % del precio22 500 €22 500 €
Impuesto de timbre — adquisición0,8 % del precio2 400 €2 400 €
Impuesto de timbre — crédito hipotecario0,6 % de 210 000 €1 260 €
Notario y registroforfait900 €900 €
Abogadoforfait1 500 €1 500 €
Experiencia bancariaforfait300 €
Gastos de gestión bancariaforfait520 €
Costo total de adquisición29 380 €27 300 €
En porcentaje del precio9,8 %9,1 %

Tres precisiones útiles. Los honorarios de agencia son, en principio, a cargo del vendedor en Portugal. El VPT puede hacer que la base de cálculo del IMT supere lo esperado: a verificar antes de la reserva. Novedad del DL 97/2026, el IMT ya no se paga el día de la escritura sino en los 30 días siguientes a la emisión de la guía de pago, una verdadera ganancia de tesorería. La compra al contado elimina finalmente los seguros de vida y multiriesgo impuestos por el banco (450 a 700 €/año recurrentes).

Costos recurrentes (T2 Algarve)Monto anual
Cargos de condominio600 €
IMI250 – 400 €
Seguros450 – 700 €
Energía, agua, internet1 200 – 1 600 €
Gestión de alquileres (si es necesario)15 – 20 % de ingresos
Mantenimiento y renovación800 – 1 200 €

Dos ejemplos cifrados uno al lado del otro

Supuestos comunes: inmueble de 300 000 €, comprador con residencia fiscal en Suiza, tipo de cambio EUR/CHF de 0,93, hipoteca portuguesa a un tipo variable del 4,2 % a 25 años, tipo suizo crédito privado fijo del 4,9 %. Las cantidades se indican a título orientativo y deben validarse mediante una simulación.

Opción A — mixta (70/30)Opción B — 100 % suizo (15 años)
Cuota mensual, años 1-7: 2 673 CHFCuota mensual fija: 2 396 CHF
Cuota mensual, años 8-15: 1 053 CHF2 396 CHF
Cuota mensual para los años 16-25: 1 053 CHF0 CHF (disponible a partir del año 15)
Importe total reembolsado: ≈ 451 800 CHFImporte total reembolsado: ≈ 431 300 CHF
Tipo de interés: 70 % variable (Euribor)100 % fijo
Riesgo de tipoElevado (deuda de 100 % en CHF)
Gastos de adquisición: 29 380 €27 300 €
Descuento por pago al contado: noSí, de 5 a 10 %
Plazo de cierre: 8 a 12 semanas3 a 4 semanas

Con un plazo controlado, la financiación suiza 100 % resulta más económica en total que la estructura mixta, con un ahorro de unos 20 500 CHF, al tiempo que ofrece un tipo fijo, un descuento en la compra y una propiedad libre de deuda diez años antes. Su precio: una cuota mensual más elevada durante quince años y una deuda íntegramente en francos frente a un activo en euros. La estructura mixta sigue siendo preferible si se da prioridad a la flexibilidad de tesorería o a la cobertura del riesgo de cambio. Ten en cuenta que el escenario 80/20 existe, pero sigue siendo la excepción: es mejor basar tu plan en un 70/30 y considerar el 80/20 como un extra.

Estas cifras varían según su perfil, su cantón y su capacidad de endeudamiento. ¡Solicite una simulación personalizada con una respuesta en menos de 24 horas!

Un caso concreto: un piso de dos habitaciones en el Algarve, desde la compra hasta la revalorización

Ejemplo de caso anónimo; los resultados anteriores no garantizan los resultados futuros. Un piso de dos habitaciones reformado con vistas al puerto deportivo y plaza de aparcamiento, con un precio de venta de 340 000 €, se ha negociado por 291 000 € (−14,4 %). Con 55 000 € en obras y mobiliario y 28 845 € en gastos, la inversión total asciende a 374 845 €.

Financiamiento retenido (estructura mixta)Cifras
Hipoteca portuguesa (70 %)203 700 € — ≈ 1 098 €/mes
Crédito privado suizo (180 meses, 4,9 % fijo)160 000 CHF — ≈ 1 257 CHF al mes
Ahorro complementario≈ 12 000 €
Costo mensual total≈ 2 450 €
Explotación en alquiler vacacional (AL)Cifras
Ingresos brutos por alquiler25 000 € al año
Gastos de explotación− 9 000 €
Resultado neto16 000 €
IRS portugués (categoría B simplificada)≈ − 2 190 €
Net après impôt≈ 13 810 € (rentabilidad neta del 4,3 % en el primer trimestre de 2019)
Servicio de la deuda− 29 400 € al año
Flujo de caja anual≈ − 15 600 € (≈ − 1 300 €/mes)

La creación de valor marca la diferencia. Tras las obras, el valor de mercado alcanza los 490 000 €, lo que supone una plusvalía latente de +115 155 € (+30,7 % del capital invertido). Una refinanciación al 70 % de los 490 000 € libera aproximadamente 145 000 € de liquidez, lo que salda la mayor parte de la hipoteca suiza. La nueva carga, de aproximadamente 1 849 € al mes, queda entonces cubierta en un 62 % por el resultado neto después de impuestos.

Conservar y refinanciar en lugar de revender

La rentabilidad de esta operación no se debe ni al tipo de interés ni al rendimiento del alquiler, sino al descuento en la compra y a la creación de valor mediante las obras, dos factores que el crédito permite aprovechar. El flujo de caja sigue siendo negativo durante los primeros años: se trata de una inversión de capital, no de una fuente de ingresos. A tener en cuenta: una reventa generaría una plusvalía bruta de 115 155 €, de la que se gravarían el 50,1 % de la ganancia a los tipos progresivos del IRS, lo que supone unos 95 000 € netos. Por lo tanto, mantener la propiedad con refinanciación sigue siendo fiscalmente más ventajoso que la reventa.

Tu crédito para comprar en Portugal con Lica, desde Suiza hasta las llaves

La financiación, obtenida desde Suiza

Analizamos su capacidad de endeudamiento y calculamos las diferencias entre las dos opciones; a continuación, ponemos en competencia a las entidades suizas de crédito privado para negociar el tipo de interés, el plazo y el importe. No se aplica ningún límite máximo de importe; el único límite es su capacidad de reembolso. Un aspecto técnico decisivo: a partir de 80 000 CHF, la LCC deja de ser aplicable, tanto su límite máximo como el plazo de revocación de 14 días y la regla de los 36 meses, lo que permite importes elevados y plazos largos. A continuación, preparamos el expediente hipotecario portugués en el orden adecuado para no perjudicar el índice de esfuerzo.

2. Asistencia in situ, en francés, alemán e inglés

Seleccionamos y visitamos los inmuebles según unas especificaciones definidas junto a usted. De este modo, ya no dependerá de un agente que trabaje para el vendedor. Antes de cualquier reserva, comprobamos el certificado de propiedad (VPT), la licencia AL y los gastos de comunidad. También verificamos el estado real del inmueble. A continuación, negociamos el precio en portugués, siguiendo las normas del mercado local. Además, actuamos como compradores al contado cuando la operación lo permite. Por último, dispondrá de un único interlocutor en su idioma. De este modo, evitará cualquier traducción aproximada en documentos que le comprometan.

3. Hasta la firma, y después

Coordinamos al abogado portugués (registro de la propiedad, licencias, certificado energético, CPCV y escritura), tramitamos el NIF, abrimos la cuenta bancaria y nos encargamos de la representación fiscal si es necesario. Optimizamos el tipo de cambio EUR/CHF en las transferencias —un aspecto que a menudo se subestima—, nos encargamos de la representación el día de la firma mediante poder notarial si es necesario, y le ponemos en contacto con profesionales para las obras, el mobiliario y la gestión del alquiler.

Un intermediario crediticio no conoce el mercado portugués. Una agencia portuguesa no puede concederte financiación desde Suiza. Lica hace ambas cosas, y esa es la única forma de adaptar la financiación al inmueble, y no al revés.

Preguntas frecuentes

¿Es necesario ser residente en Portugal para comprar?

No. Pero desde el 1 de septiembre de 2026, los no residentes pagan un 7,5 % del IMT en lugar de la escala progresiva, salvo que trasladen su residencia fiscal a Portugal en un plazo de dos años.

¿Cuánto financian los bancos portugueses a un no residente?

Entre 60 y 70 % en la práctica, a un plazo máximo de 30 años, con una cuota de esfuerzo limitada al 30-35 % de los ingresos netos del hogar.

¿Se puede financiar la compra de 100 % desde Suiza?

Sí. No hay límite máximo importe, el único límite es su capacidad de endeudamiento.

¿Qué tasa para un crédito para comprar en Portugal?

Aproximadamente 4,9 % fijo, media observada en las cantidades elevadas relacionadas con la compra de un inmueble. El límite máximo legal en Suiza es de 10 %.

¿Cuánto cuestan realmente los gastos de compra?

Aproximadamente 10 % del precio para un no residente a partir de septiembre de 2026, o 9,1 % en caso de compra al contado.

¿Todavía existe el estatus RNH?

Está cerrado a nuevos ingresos y reemplazado por el IFICI, que supone trasladar la residencia fiscal a Portugal.

¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler de un residente suizo?

En Portugal, 25 % con carácter liberatorio en la categoría F; régimen simplificado en la categoría B para la AL. En Suiza, están exentos, pero se tienen en cuenta a la hora de calcular el tipo impositivo.

¿Cuánto dura la operación?

De 8 a 12 semanas con una hipoteca portuguesa, frente a 3 a 4 semanas en una compra al contado.

Nuestra conclusión sobre el crédito para comprar en Portugal

Portugal sigue siendo un mercado excelente. Sin embargo, en 2026, el margen se decide en la tramitación del crédito, no durante la visita. Hay que tener en cuenta cuatro cifras. En primer lugar, hay que contar con unos 10 % de gastos y un 70 % de LTV bancario real. A continuación, el crédito suizo ofrece un tipo fijo del 4,9 %, sin límite de importe. Por último, el comprador que paga al contado obtiene un descuento de entre el 5 y el 10 %. Si se prepara bien, un crédito para comprar en Portugal se convierte en una auténtica palanca de rendimiento. De este modo, va más allá de una simple línea de financiación. Solicita ya tu simulación gratuita y sin compromiso. Te responderemos en un plazo de 24 horas.

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