Einen Kredit für einen Immobilienkauf in Portugal von der Schweiz aus zu erhalten, war noch nie so einfach. Allerdings haben sich die steuerlichen Regelungen im Jahr 2026 grundlegend geändert. Die Preise steigen unterdessen weiter an. So lag der nationale Medianpreis im Juni 2026 bei 3.156 €/m². Dieser Anstieg entspricht einer Steigerung von 8,9 % im Vergleich zum Vorjahr. Zudem verzeichnet die Algarve mit 4.069 €/m² einen neuen Rekordwert. Hervorzuheben ist, dass nun eine neue Steuer auf Immobilienübertragungen für nicht ansässige Käufer gilt. Diese Abgabe beträgt 7,5 %. In diesem Artikel geben wir daher einen Überblick über die aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen und die Regionen entsprechend Ihrem Ziel. Anschliessend gehen wir detailliert auf die aktuellen Vorteile und die beiden Konstruktionen von Immobilienkredit Mögliche. Abschliessend berechnen wir die Kosten und gehen ein konkretes Beispiel von A bis Z durch.
In Portugal kaufen, wenn man in der Schweiz lebt, was wirklich gilt
Im Gegensatz zur Schweiz und ihrem Lex Koller, Portugal auferlegt seinen ausländischen Käufern keine Beschränkungen. So erwirbt ein Nichtansässiger frei eine Immobilie, unabhängig von seinem Reisepass, ohne vorherige Genehmigung. Drei Formalitäten sind jedoch unerlässlich. Zuerst müssen Sie einen NIF (portugiesische Steuernummer). Danach geben Sie ein Steuervertreter in Portugal wenn Sie ausserhalb der EU/des EWR wohnen. Schliesslich eröffnen Sie ein lokales Bankkonto, um Steuern, Gebühren und die Eigentumswohnung zu bezahlen.
Was sich geändert hat und was man immer noch überall falsch liest
| Weit verbreiteter Mythos | Realität 2026 |
|---|---|
| «Der RNH-Status befreit ausländische Investoren» | Das RNH ist für neue Anmeldungen geschlossen. Es wird durch das IFICI («NHR 2.0») ersetzt, das für bestimmte qualifizierte Aktivitäten reserviert ist und an die Übertragung des steuerlichen Wohnsitzes nach Portugal gebunden ist. Ein Schweizer Resident, der in der Schweiz bleibt, hat keinen Anspruch darauf. |
| « Immobilien öffnet das Golden Visa » | Immobilien sind seit Oktober 2023 keine förderfähige Option mehr. |
| « Nichtansässige zahlen die gleiche Grunderwerbsteuer wie Portugiesen » | Gilt bis zum 31.08.2026. Gilt ab dem 01.09.2026 nicht mehr: Einheitssatz von 7,5 % (DL 97/2026). |
| «Portugiesische Banken finanzieren 80 %» | 80 % ist der theoretische Höchstwert. In der Praxis gilt für Nichtansässige eine Obergrenze von 60–70 % des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Gutachten. |
| «Ein Schweizer Kredit ist auf 250'000 CHF begrenzt.» | Falsch. Bei Lica gibt es keine Höchstgrenze für den Betrag: Die einzige Grenze ist die Verschuldungskapazität des Kunden. |
Schweizer Nationalität oder Schweizer Bewilligung, zwei verschiedene Situationen
Ein Schweizer oder EU/EWR-Bürger profitiert von der Freizügigkeit und kann ohne Visum in Portugal wohnen. Ein Inhaber einer Schweizer Lizenz Ein Drittstaatsangehöriger kann ebenso frei einkaufen. Für eine spätere Niederlassung ist jedoch eine portugiesische Aufenthaltsgenehmigung erforderlich. Diese Unterscheidung betrifft einen erheblichen Teil der von Lica betreuten Kundschaft.
Die Ausnahme, die alles verändert, die Zwei-Jahres-Regel
Der Steuersatz von 7,5 % sinkt jedoch, wenn der Käufer seinen steuerlichen Wohnsitz in Portugal nimmt. Diese Frist gilt für die zwei Jahre nach dem Erwerb. Dieser Punkt ist für die Kundschaft von entscheidender Bedeutung « Sonnenurlaub » und für die portugiesische Diaspora in der Schweiz, die eine Rückkehr vorbereitet. Ein zweiter Weg zur Befreiung besteht über die Widmung des Gutes zur Vermietung von preisgünstigem Wohnraum: Sie erfordert eine Einzelfallprüfung mit Beratung.
Zu merken: Zwei Käufer, dieselbe Wohnung für 300.000 €. Wer sich innerhalb von zwei Jahren in Portugal niederlässt, zahlt etwa 11.700 € IMT (effektiver Steuersatz von 3,9 %). Wer seinen Wohnsitz in der Schweiz behält, zahlt 22.500 € (7,5 %). Die Differenz von fast 10.800 € entscheidet sich zum Zeitpunkt des Kaufs, nicht danach.
Welche Regionen sind je nach Zielsetzung zu bevorzugen?
Portugal ist nicht nur die Algarve. Die richtige Wahl der Region hängt vor allem von Ihrem Anlageziel ab, was die meisten Konkurrenzinhalte vernachlässigen.
| Region | Medianpreis | Hauptziel | Stärken | Punkte der Wachsamkeit |
|---|---|---|---|---|
| Algarve (Faro) | ≈ 4.069 €/m² | Saisonale Vermietung + Wertsteigerung | 300 Sonnentage, hohe Nachfrage nach AL, internationale Gemeinschaft | Hoher Eintrittspreis, AL-Stauzonen, Saisonalität |
| Grossraum Lissabon | ≈ 4.724 €/m² | Wertsteigerung + Langfristiger Standort | Maximale Liquidität, tiefer Markt | Geringe Bruttorendite, hoher Einstiegspreis |
| Porto & Nord | ≈ 4 053 €/m² | Urbane Lage, Studenten | Beste Preis-Leistungs-Verhältnis-Dynamik als Lissabon | Lokaler AL-Markt stärker reguliert |
| Setúbal / Comporta | ≈ 3.360 €/m² | Luxuriöses Zweitwohnsitz | Nähe zu Lissabon, starke Aufwertung | Begrenztes Angebot, geringe Liquidität |
| Madeira (Funchal) | ≈ 3.921 €/m² | Standort + Wohnsitz | Direktflüge Zürich/Genf, Jahresklima | Inselmarkt eng |
| Silberküste / Zentrum | Unter dem Median | Rendement / Budget überschaubar | Niedriger Einstiegskurs, starke Wertsteigerung (Leiria +17,7 %) | Kürzere Saison, weniger internationale Nachfrage |
| Innenraum (Guarda, Portalegre) | < 100 €/m² | Ruhestand, Familienbindung | Sehr niedrige Eintrittspreise | Kein Vermietungspotenzial, langsamer Wiederverkauf |
Der Sonderfall der portugiesischen Diaspora in der Schweiz
Viele Käufer zielen auf eine Immobilie in ihrer Herkunftsregion ab, anstatt auf eine Rendite (Norden, Zentrum, Beira). Tatsächlich bleibt die Überlegung patrimonial und familiär. Bei diesen ländlichen oder alten Gütern von geringem Wert ist die privatkredit Schweiz ist oft die einzige Lösung. Die portugiesischen Banken finanzieren solche Projekte nur unzureichend. Zudem werden die Fixkosten für das Hypothekendossier bei Beträgen unter 100.000 € unverhältnismässig hoch. Eine Finanzierung über 100 % in der Schweiz ist dann insgesamt günstiger, alle Kosten eingeschlossen. Zudem entfallen dadurch die Stempelsteuer auf den Kredit, das Gutachten und die vorgeschriebene Lebensversicherung.
Drei Kriterien, die wichtiger sind als die Region
Zunächst die Lizenz für Alojamento Local (AL). Seit der DL 76/2024, die Lizenzen verfallen nicht mehr und gehen mit der Immobilie auf den Nachfolger über. Somit profitiert eine bereits im Sperrgebiet lizenzierte Immobilie von einem realen Aufschlag. Zweitens der VPT (Steuerlicher Patrimonialwert). Die IMT berechnet sich auf den höchsten Wert zwischen dem deklarierten Preis und dem VPT. Überprüfen Sie diesen Betrag also vor der Unterzeichnung der Reservierung. Drittens die Flughafenzugänglichkeit von Genf, Zürich oder Basel aus. Dieses Kriterium bestimmt sowohl Ihre persönliche Nutzung als auch die Auslastungsrate der Miete.
Die wahren Vorteile eines Kaufs in Portugal im Jahr 2026
Die veralteten Argumente (RNH, Golden Visa) liegen hinter uns. Fünf greifbare Vorteile bleiben im Jahr 2026 bestehen.
- Eine weiterhin starke Preisdynamik. Der mittlere Preis der verkauften Wohnungen erreichte im ersten Quartal 2026 2.337 €/m², was einem Anstieg von 19,8 % gegenüber dem ersten Quartal 2018 entspricht (INE), bedingt durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.
- Eine Mietrendite, die die Schweiz nicht mehr zulässt. An der Algarve lässt sich eine gut gelegene Zweizimmerwohnung in der Hochsaison für 240 bis 300 € pro Nacht vermieten, was einem Jahreseinkommen von 20.000 bis 30.000 € entspricht, während eine Schweizer Renditeimmobilie bei maximal 3 % netto liegt.
- Ein stabilisierter Aluminiumrahmen. Das DL 76/2024 hat den Sonderbeitrag, den Verfall der Lizenzen und die Fünfjahres-Neugenehmigung abgeschafft. Die Knappheit kommt nun den Inhabern zugute.
- Eine geringe Haltebesteuerung. Der jährliche IMI liegt zwischen 0,3 und 0,45 % des VPT, oft zwischen 250 und 400 € pro Jahr für eine 2-Zimmer-Wohnung, ohne allgemeine Vermögenssteuer (AIMI nur bei einem VPT von über 600.000 €).
- Ein starker Franken und unübertroffene Betriebskosten. Bei einem EUR/CHF-Wert von 0,93 ist die Kaufkraft für Immobilien in der Schweiz weiterhin hoch, und die Nebenkosten, Arbeiten und die Verwaltung kosten nur einen Bruchteil der Schweizer Tarife.
Ehrlicher Rahmen: Was man Ihnen anderswo nicht verrät: Der IMT für Nichtansässige liegt bei 7,5 %, der tatsächliche LTV ist auf 70 % begrenzt, und in den ersten Jahren eines fremdfinanzierten Geschäfts ist der Cashflow negativ. Eine Investition in Portugal ist hervorragend, aber sie bedeutet kein sofortiges passives Einkommen.
Kredit für Käufe in Portugal, die beiden möglichen Möglichkeiten von der Schweiz aus
Aus der Schweiz betrachtet geht es weniger um Ihr Kaufrecht als vielmehr um die gewählte Finanzierungsform. Denn die privatkredit Schweiz mit einem festen Zinssatz von 4,9 % (%), ohne Betragsbegrenzung. Sie steht somit in direktem Vergleich zur portugiesischen Hypothek mit einem variablen Zinssatz von 4,2 % (%). Damit ist die richtige Finanzierung nicht mehr selbstverständlich: Es kommt auf eine Abwägung an.
Warum sind Eigenmittel das eigentliche Hindernis
Die portugiesischen Banken legen den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachtenwert zugrunde. Der LTV für Nichtansässige liegt in der Praxis bei maximal 60–70 %, die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre und die Belastungsquote ist auf 30–35 % des Nettoeinkommens begrenzt. Konkret bedeutet dies, dass bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € 90.000 € an Eigenkapital sowie etwa 29.000 € an Kosten, was fast 40 % des Barpreises entspricht. Genau hier liegt der eigentliche Knackpunkt.
Finanzierungsmodell 1: privatkredit (Schweiz) für Eigenkapital und portugiesische Hypothek
Die Mechanik verläuft in fünf Schritten. Zuerst führen Sie aus eine Machbarkeitsstudie in der Schweiz. Diese Berechnung berücksichtigt die Belastung durch das künftige Hypothekendarlehen. Anschliessend erhalten Sie den Schweizer Festzins privatkredit, der im CHF ausgezahlt wird. Dann überweisen Sie die Mittel in Euro auf das portugiesische Konto. Achtung: Der Wechselkursspread kostet oft mehr als 0,1 % des Zinssatzes. Anschliessend folgt die grundsätzliche Hypothekenzusage in Portugal, dank der bereits nachweisbaren Eigenmittel. Schliesslich erfolgt die „escritura“ und die beiden Kredite laufen parallel.
| Vorteile | Grenzen |
|---|---|
| Langfristig niedrigste monatliche Rate (der privatkredit-Kredit läuft aus, die Hypothek bleibt bestehen) | Zwei gleichzeitige Belastungen für 5 bis 8 Jahre |
| Natürliche Absicherung des Wechselkursrisikos: 70 % der Verbindlichkeiten lauten auf Euro, ebenso wie die Immobilie und die Mieteinnahmen | Euribor-Exposure über 70 % der Verbindlichkeiten |
| Bewahrt die Liquidität und ermöglicht eine zweite Investition | Der privatkredit ist bei der ZEK eingetragen und wirkt sich auf jeden späteren Hypothekenantrag in der Schweiz aus |
| Maximaler Hebel | Längeres Dossier: 8 bis 12 Wochen, Expertise, obligatorische Lebensversicherung |
Modell 2: Ein Kredit für einen Immobilienkauf in Portugal zu 100 % aus der Schweiz
Diese Konstruktion basiert auf einem Barkauf, der vollständig von privatkredit Schweiz finanziert wird. Es gibt keine Betragsobergrenze: Die einzige Einschränkung ist Ihre Schuldenkapazität. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € entfallen die Stempelsteuer auf den Kredit (0,6 %), das Bankgutachten, die Bearbeitungsgebühren und die vorgeschriebene Lebensversicherung, was einer direkten Ersparnis von etwa 2.100 € entspricht. Die Frist bis zum Vertragsabschluss verkürzt sich auf 3–4 Wochen. Vor allem verschafft er die Verhandlungsmacht eines Barzahlers: Ein Preisnachlass von 5 bis 10 %, also 15.000 bis 30.000 € bei einer Immobilie im Wert von 300.000 €, wird regelmässig erzielt und liegt damit weit über der Zinsdifferenz. Kein Euribor-Risiko, da der Zinssatz für die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist.
Die Kehrseite muss klar benannt werden: höhere monatliche Raten, stark beanspruchte Verschuldungskapazität und 100 % der auf CHF lautenden Schulden, während die Immobilie und die Mieten in Euro abgerechnet werden. Das ist die eigentliche Schwachstelle dieser Konstruktion.
Schweizer Festzins gegen portugiesische variable Zinsen, die Berechnung, die niemand durchführt
Die portugiesische Hypothek mit einer Laufzeit von 4,2 % ist variabel verzinst und an folgenden Index gekoppelt: der Euribor 6 Monate (2.596 %). Allerdings Die EZB hat ihren Einlagensatz angehoben auf 2,25 % am 18. Juni 2026 – die erste Erhöhung seit 2023. Steigt der 6-Monats-Euribor um einen Punkt, steigt die monatliche Rate für ein Darlehen von 210.000 € mit einer Laufzeit von 25 Jahren von 1.132 € auf 1.252 €, was einem Anstieg von +120 € pro Monat und +36.000 € über die gesamte Laufzeit entspricht. Der Schweizer privatkredit bei 4,9 festem % bleibt hingegen unverändert. Die anfängliche Differenz beträgt nur 0,7 Punkte: Der Preis für die Sicherheit ist gering.
Methode Lica: Man wählt keinen Zinssatz, sondern ein Risikoprofil. 4,2 % variabel in Euro oder 4,9 % fest in Franken – das ist kein Unterschied von 0,7 Prozentpunkten, sondern es handelt sich um zwei unterschiedliche Expositionen gegenüber dem Zins- und dem Wechselkursrisiko. Die richtige Antwort hängt von Ihrem Anlagehorizont und Ihrer Ertragswährung ab.
Das Schweizer Steuerfenster nicht vergessen
Portugiesisches Vermögen ist in der Schweiz steuerfrei, wird aber für die Berechnung des Steuersatzes (Progression) angerechnet, gemäss das Doppelbesteuerungsabkommen. Er muss für Vermögen und Einkommen deklariert werden. Schulden und passzive Zinsen verteilen sich proportional auf inländische und ausländische Vermögenswerte: Ein Teil der Zinsen aus privatkredit ist daher in der Schweiz nicht abzugsfähig, was bei der Berechnung der Nettorendite zu berücksichtigen ist. In Portugal unterliegen die Mieteinnahmen eines Nichtansässigen einem Abgeltungssteuersatz von 25 % in der Kategorie F, wobei die AL im vereinfachten Verfahren der Kategorie B zuzuordnen ist.
Die Gebührentabelle, was ein Kauf von 300.000 € wirklich kostet
| Posten | Berechnungsgrundlage | Mit Hypothek | Sofortkauf |
|---|---|---|---|
| Anschaffungspreis | — | 300 000 € | 300 000 € |
| IMT Nichtansässiger (ab 01.09.2026) | 7,5 % des Preises | 22 500 € | 22 500 € |
| Stempelsteuer — Erwerb | 0,8 % des Preises | 2 400 € | 2 400 € |
| Stempelsteuer — Hypothekendarlehen | 0,6 % in Höhe von 210.000 € | 1 260 € | — |
| Notar und Eintragung | Pauschalpreis | 900 € | 900 € |
| Anwalt | Pauschalpreis | 1 500 € | 1 500 € |
| Bankexpertise | Pauschalpreis | 300 € | — |
| Bankgebühren | Pauschalpreis | 520 € | — |
| Gesamte Anschaffungskosten | 29 380 € | 27 300 € | |
| Als Prozentsatz des Preises | 9,8 % | 9,1 % |
Drei nützliche Hinweise: Die Maklergebühren gehen in Portugal grundsätzlich zu Lasten des Verkäufers. Die VPT kann dazu führen, dass die Bemessungsgrundlage für die IMT überschritten wird: Dies sollte vor der Reservierung überprüft werden. Neu ab dem DL 97/2026, die Immobiliensteuer (IMT) ist nicht mehr am Tag der Escritura (Kaufurkunde) fällig, sondern innerhalb von 30 Tagen nach Ausstellung des Zahlungsauftrags, was zu einer echten Verbesserung des Cashflows führt. Der Barkauf entfällt schliesslich die von der Bank auferlegten Lebens- und Mehrfachversicherungen (wiederkehrend 450 bis 700 €/Jahr).
| Laufende Kosten (T2 Algarve) | Jahresbetrag |
|---|---|
| Eigentumswohnungsgebühren (Kondominium) | 600 € |
| IMI | 250 – 400 € |
| Versicherungen | 450 – 700 € |
| Energie, Wasser, Internet | 1.200 – 1.600 € |
| Mietverwaltung (falls AL) | 15 – 20 % der Einnahmen |
| Wartung und Erneuerung | 800 – 1 200 € |
Zwei verschlüsselte Beispiele nebeneinander
Gemeinsame Annahmen: Immobilienwert 300.000 €, Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in der Schweiz, EUR/CHF 0,93, portugiesische Hypothek mit variablem Zinssatz von 4,2 % über 25 Jahre, Schweizer Hypothek mit festem Zinssatz von 4,9 %. Die Beträge dienen nur zur Orientierung und müssen durch eine Simulation überprüft werden.
| Option A — gemischt (70/30) | Option B – 100 % Schweiz (15 Jahre) |
|---|---|
| Monatliche Rate in den Jahren 1–7: 2 673 CHF | Konstante monatliche Rate: 2 396 CHF |
| Monatliche Rate in den Jahren 8–15: 1.053 CHF | 2 396 CHF |
| Monatliche Rate bei einer Laufzeit von 16–25 Jahren: 1.053 CHF | 0 CHF (ab dem Jahr 15 frei verfügbar) |
| Gesamterstattungsbetrag: ≈ 451.800 CHF | Gesamterstattungsbetrag: ≈ 431.300 CHF |
| Art des Zinssatzes: 70 % variabel (Euribor) | 100 % fest |
| Wechselkursrisiko: gering (Schulden in EUR) | Hoch (Schuldenstand 100 % im Vergleich zu CHF) |
| Anschaffungskosten: 29.380 € | 27 300 € |
| Skonto für Barzahler: nein | Ja, 5 bis 10 % |
| Abschlussfrist: 8 bis 12 Wochen | 3 bis 4 Wochen |
Bei kontrollierter Laufzeit ist die Finanzierung „100 %“ in der Schweiz insgesamt günstiger als die gemischte Finanzierung – eine Ersparnis von etwa 20.500 CHF –, bietet dabei einen festen Zinssatz, einen Kaufrabatt und eine zehn Jahre früher schuldenfreie Immobilie. Der Preis dafür: eine höhere monatliche Rate über fünfzehn Jahre und eine vollständig in Franken lautende Schuld gegenüber einer in Euro denominierten Immobilie. Die gemischte Finanzierung ist weiterhin vorzuziehen, wenn Sie Wert auf Liquiditätsflexibilität oder die Absicherung des Wechselkursrisikos legen. Beachten Sie, dass das 80/20-Szenario zwar existiert, aber die Ausnahme bleibt: Es ist besser, Ihren Plan auf 70/30 auszurichten und das 80/20-Szenario als Bonus zu betrachten.
Diese Zahlen variieren je nach Ihrem Profil, Ihrem Kanton und Ihrer Kreditwürdigkeit. Fragen Sie nach einer personalisierten Simulation mit einer Antwort innerhalb von 24 Stunden!
Ein konkreter Fall: T2 an der Algarve von Ankauf bis Aufwertung
Beispiel eines anonymisierten Falles; die Wertentwicklung in der Vergangenheit lässt keine Rückschlüsse auf zukünftige Ergebnisse zu. Eine renovierte 2-Zimmer-Wohnung mit Blick auf den Yachthafen und Parkplatz, deren Angebotspreis bei 340.000 € lag, wurde für 291.000 € ausgehandelt (−14,4 %). Mit 55.000 € für Renovierungs- und Einrichtungskosten sowie 28.845 € an Nebenkosten beläuft sich die Gesamtinvestition auf 374.845 €.
| Finanzierung gesichert (gemischte Finanzierung) | Zahlen |
|---|---|
| Portugiesische Hypothek (70 %) | 203.700 € — ≈ 1.098 €/Monat |
| Privatkredit Schweiz (180 Monate, 4,9 % fest) | 160.000 CHF — ≈ 1.257 CHF/Monat |
| Zusatzsparen | ≈ 12.000 € |
| Gesamte Monatsgebühr | ca. 2.450 € |
| Ferienvermietung (AL) | Zahlen |
|---|---|
| Brutto-Mieteinnahmen | 25.000 €/Jahr |
| Betriebskosten | − 9.000 € |
| Nettoergebnis | 16 000 € |
| Portugiesische IRS (vereinfachte Kategorie B) | ≈ − 2.190 € |
| Netto nach Steuern | ≈ 13.810 € (Nettorendite 4,3 %) |
| Schuldenmanagement | − 29.400 €/Jahr |
| Jahresüberschuss | ≈ − 15.600 € (≈ − 1.300 €/Monat) |
Die Wertschöpfung macht den Unterschied. Nach Abschluss der Arbeiten beläuft sich der Marktwert auf 490.000 €, was einem latenten Wertzuwachs von +115.155 € (+30,7 % des investierten Kapitals) entspricht. Eine Umschuldung Bei 70 % von 490.000 € werden etwa 145.000 € an Auszahlungen freigesetzt, wodurch der Grossteil des Schweizer privatkredit ausgeglichen wird. Die neue Belastung von ≈ 1.849 € pro Monat wird somit zu 62 % durch das Nettoergebnis nach Steuern gedeckt.
Behalten und refinanzieren statt weiterverkaufen
Die Performance dieser Operation ergibt sich weder aus dem Zinssatz noch aus der Mieteinnahme, sondern aus dem Kaufabschlag und der Wertschöpfung durch die Arbeiten, zwei Hebel, die durch die Finanzierung ermöglicht werden. Der Cashflow bleibt in den ersten Jahren negativ: Es handelt sich um eine Kapitalanlage, nicht um eine Ertragsquelle. Anmerkung: Ein Weiterverkauf würde einen Bruttogewinn von 115.155 € erzielen, wobei 50 % des Gewinns zu den progressiven Sätzen der IRS besteuert würden, was einem Nettobetrag von etwa 95.000 € entspräche. Das Halten der Immobilie mit Refinanzierung ist daher steuerlich vorteilhafter als der Weiterverkauf.
Ihr Kredit für einen Immobilienkauf in Portugal mit Lica – von der Schweiz bis zur Schlüsselübergabe
1. Die Finanzierung, die aus der Schweiz erhalten wurde
Wir analysieren Ihre Verschuldungskapazität, berechnen den Vergleich zwischen den beiden Finanzierungsmodellen und lassen anschliessend die Schweizer privatkredit-Finanzinstitute miteinander konkurrieren, um Zinsen verhandeln, Laufzeit und Betrag. Es gibt keine Höchstgrenze für den Betrag; die einzige Einschränkung ist Ihre Rückzahlungsfähigkeit. Entscheidender technischer Punkt: Ab 80.000 CHF, Die LCC gilt nicht mehr, weder Obergrenze noch 14-tägige Widerrufsfrist noch die 36-Monats-Regel, was hohe Beträge und lange Laufzeiten ermöglicht. Anschliessend erstellen wir die portugiesische Hypothekendarlehensakte in der richtigen Reihenfolge, um die Anstrengungsrate nicht zu verschlechtern.
Die Begleitung vor Ort, auf Französisch, Deutsch und Englisch
Wir wählen Immobilien aus und besichtigen sie gemäss einem mit Ihnen definierten Lastenheft. Somit, Sie sind nicht mehr von einem Agenten abhängig, der für den Verkäufer arbeitet. Vor jeder Reservierung überprüfen wir die VPT, die AL-Lizenz und die Eigentumswohnungsgebühren. Wir prüfen auch den tatsächlichen Zustand der Immobilie. Anschliessend verhandeln wir den Preis auf Portugiesisch, unter Berücksichtigung der lokalen Marktcodes. Darüber hinaus treten wir, wenn die Struktur es zulässt, als Barzahler auf. Schliesslich haben Sie einen einzigen Ansprechpartner in Ihrer Sprache. Dadurch vermeiden Sie ungenaue Übersetzungen von Dokumenten, die Sie binden.
3. Bis zur Unterzeichnung, und danach
Wir koordinieren den portugiesischen Anwalt (Grundbuch, Lizenzen, Energieausweis, CPCV und Escritura), beschaffen die Steuernummer, richten wir das Bankkonto ein und übernehmen bei Bedarf die steuerliche Vertretung. Wir optimieren den EUR/CHF-Wechselkurs bei Überweisungen – ein Aspekt, der häufig unterschätzt wird –, übernehmen bei Bedarf am Tag der Unterzeichnung die Vertretung per Vollmacht und vermitteln Ihnen Kontakte für die Arbeiten, Einrichtung und Mietverwaltung.
Ein Kreditvermittler kennt sich auf dem portugiesischen Markt nicht aus. Eine portugiesische Agentur kann Ihnen von der Schweiz aus keine Finanzierung gewähren. Lica bietet beides an, und nur so lässt sich die Finanzierung an die Immobilie anpassen – und nicht umgekehrt.
Häufige Fragen
Muss man in Portugal wohnen, um dort zu kaufen?
Nein. Seit dem 01.09.2026 zahlt der Nichtansässige jedoch 7,5 % an IMT anstelle des progressiven Steuertarifs, es sei denn, er verlegt seinen steuerlichen Wohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Portugal.
Wie viel finanzieren portugiesische Banken für einen Nichtansässigen?
In der Praxis zwischen 60 und 70 %, bei einer Laufzeit von maximal 30 Jahren und einer Belastungsquote von höchstens 30–35 % des Nettoeinkommens des Haushalts.
Kann man den Kauf von 100 % von der Schweiz aus finanzieren?
Ja. Es gibt keine Höchstgrenze, die einzige Begrenzung ist Ihre Kreditwürdigkeit.
Welcher Zinssatz für ein Darlehen zum Kauf in Portugal?
Etwa 4,9 % fest, gemittelter Wert, ermittelt anhand der hohen Beträge im Zusammenhang mit ein Immobilienkaufr. Die gesetzliche Obergrenze in der Schweiz beträgt 10 %.
Wie viel kosten die Kaufnebenkosten wirklich?
Etwa 10 % des Preises für Nichtansässige ab September 2026 oder 9,1 % bei Barzahlung.
Gibt es den RNH-Status noch?
Er ist für Neuzugezogene geschlossen und wird durch die IFICI ersetzt, die eine Verlagerung des steuerlichen Wohnsitzes nach Portugal voraussetzt.
Wie werden die Mieteinnahmen eines Schweizer Wohnsitzes besteuert?
In Portugal gelten 25 % als abgeltend in Kategorie F, in Kategorie B gilt für die AL eine vereinfachte Regelung. In der Schweiz sind sie steuerfrei, werden aber bei der Berechnung des Steuersatzes berücksichtigt.
Wie lange dauert die Operation?
Von 8 bis 12 Wochen mit einer portugiesischen Hypothek, im Vergleich zu 3 bis 4 Wochen bei Barzahlung.
Unser Fazit bezüglich eines Kredits zum Kauf in Portugal
Portugal bleibt ein hervorragender Markt. Im Jahr 2026 entscheidet sich die Marge jedoch bei der Kreditvergabe und nicht beim Besichtigungstermin. Merken Sie sich vier Zahlen. Zunächst sollten Sie mit etwa 10 % an Gebühren und 70 % an tatsächlichem LTV der Bank rechnen. Dann, Die Credit Suisse weist 4,9 % fest aus, ohne Betragsbegrenzung. Schliesslich erhält der Barzahler einen Preisnachlass von 5 bis 10 %. Richtig vorbereitet wird ein Kredit für einen Kauf in Portugal zu einem echten Leistungshebel. Er geht somit über eine einfache Finanzierungslösung hinaus. Fordern Sie jetzt Ihre kostenlose und unverbindliche Simulation an. Wir antworten Ihnen innerhalb von 24 Stunden.
