Einen Kredit für einen Immobilienkauf in Portugal von der Schweiz aus zu erhalten, war noch nie so einfach. Allerdings haben sich die steuerlichen Regelungen im Jahr 2026 grundlegend geändert. Die Preise steigen unterdessen weiter an. So lag der nationale Medianpreis im Juni 2026 bei 3.156 €/m². Dieser Anstieg entspricht einer Steigerung von 8,9 % im Vergleich zum Vorjahr. Zudem verzeichnet die Algarve mit 4.069 €/m² einen neuen Rekordwert. Hervorzuheben ist, dass nun eine neue Steuer auf Immobilienübertragungen für nicht ansässige Käufer gilt. Diese Abgabe beträgt 7,5 %. In diesem Artikel geben wir daher einen Überblick über die aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen und die Regionen entsprechend Ihrem Ziel. Anschließend gehen wir detailliert auf die aktuellen Vorteile und die beiden möglichen Finanzierungsmodelle ein. Schließlich beziffern wir die Kosten und stellen einen konkreten Fall von A bis Z dar.
In Portugal kaufen, wenn man in der Schweiz lebt, was wirklich gilt
Im Gegensatz zur Schweiz und ihrer Lex Koller gibt es in Portugal keine Beschränkungen für ausländische Käufer. So erwirbt ein Nichtansässiger frei eine Immobilie, unabhängig von seinem Reisepass, ohne vorherige Genehmigung. Drei Formalitäten sind jedoch nach wie vor unerlässlich. Zuerst müssen Sie eine NIF (portugiesische Steuernummer) erhalten. Dann benennen Sie einen Steuervertreter in Portugal, wenn Sie Ihren Wohnsitz außerhalb der EU/EWR haben. Schließlich eröffnen Sie ein lokales Bankkonto, um Steuern, Gebühren und das Condomínio zu bezahlen.
Was sich geändert hat und was man immer noch überall falsch liest
| Weit verbreiteter Mythos | Realität 2026 |
|---|---|
| «Der RNH-Status befreit ausländische Investoren» | Das RNH ist für neue Anmeldungen geschlossen. Es wird durch das IFICI («NHR 2.0») ersetzt, das für bestimmte qualifizierte Aktivitäten reserviert ist und an die Übertragung des steuerlichen Wohnsitzes nach Portugal gebunden ist. Ein Schweizer Resident, der in der Schweiz bleibt, hat keinen Anspruch darauf. |
| « Immobilien öffnet das Golden Visa » | Immobilien sind seit Oktober 2023 keine förderfähige Option mehr. |
| « Nichtansässige zahlen die gleiche Grunderwerbsteuer wie Portugiesen » | Gültig bis zum 31.08.2026. Ungültig ab dem 01.09.2026: Einheitssatz von 7,5 % (DL 97/2026). |
| «Portugiesische Banken finanzieren 80 %» | 80 % ist der theoretische Höchstwert. In der Praxis gilt für Nichtansässige eine Obergrenze von 60–70 % des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Gutachten. |
| «Ein Schweizer Kredit ist auf 250'000 CHF begrenzt.» | Falsch. Bei Lica gibt es keine Höchstgrenze für den Betrag: Die einzige Grenze ist die Verschuldungskapazität des Kunden. |
Schweizer Nationalität oder Schweizer Bewilligung, zwei verschiedene Situationen
Ein Schweizer Staatsangehöriger oder ein Staatsangehöriger eines EU-/EFTA-Staates profitiert von der Freizügigkeit und kann sich ohne Visum in Portugal aufhalten. Ein Inhaber einer Schweizer Aufenthaltsbewilligung, der Staatsangehöriger eines Drittstaates ist, kann ebenfalls uneingeschränkt einkaufen. Für eine spätere Niederlassung ist jedoch eine portugiesische Aufenthaltsgenehmigung erforderlich. Diese Unterscheidung betrifft einen erheblichen Teil der von Lica betreuten Kundschaft.
Die Ausnahme, die alles verändert, die Zwei-Jahres-Regel
Der Steuersatz von 7,5 % sinkt jedoch, wenn der Käufer seinen steuerlichen Wohnsitz in Portugal nimmt. Diese Frist gilt für die zwei Jahre nach dem Erwerb. Dieser Punkt ist von entscheidender Bedeutung für Kunden, die ihren Ruhestand in der Sonne verbringen möchten, sowie für die portugiesische Diaspora in der Schweiz, die eine Rückkehr plant. Ein zweiter Weg zur Steuerbefreiung besteht in der Nutzung der Immobilie als Mietwohnung zu moderaten Mieten: Dies sollte von Fall zu Fall mit einem Berater geprüft werden.
Zu merken: Zwei Käufer, dieselbe Wohnung für 300.000 €. Wer sich innerhalb von zwei Jahren in Portugal niederlässt, zahlt etwa 11.700 € IMT (effektiver Steuersatz von 3,9 %). Wer seinen Wohnsitz in der Schweiz behält, zahlt 22.500 € (7,5 %). Die Differenz von fast 10.800 € entscheidet sich zum Zeitpunkt des Kaufs, nicht danach.
Welche Regionen sind je nach Zielsetzung zu bevorzugen?
Portugal ist nicht nur die Algarve. Die richtige Wahl der Region hängt vor allem von Ihrem Anlageziel ab, was die meisten Konkurrenzinhalte vernachlässigen.
| Region | Medianpreis | Hauptziel | Stärken | Punkte der Wachsamkeit |
|---|---|---|---|---|
| Algarve (Faro) | ≈ 4.069 €/m² | Saisonale Vermietung + Wertsteigerung | 300 Sonnentage, hohe Nachfrage nach AL, internationale Gemeinschaft | Hoher Eintrittspreis, AL-Stauzonen, Saisonalität |
| Großraum Lissabon | ≈ 4.724 €/m² | Wertsteigerung + Langfristiger Standort | Maximale Liquidität, tiefer Markt | Geringe Bruttorendite, hoher Einstiegspreis |
| Porto & Nord | ≈ 4 053 €/m² | Urbane Lage, Studenten | Beste Preis-Leistungs-Verhältnis-Dynamik als Lissabon | Lokaler AL-Markt stärker reguliert |
| Setúbal / Comporta | ≈ 3.360 €/m² | Luxuriöses Zweitwohnsitz | Nähe zu Lissabon, starke Aufwertung | Begrenztes Angebot, geringe Liquidität |
| Madeira (Funchal) | ≈ 3.921 €/m² | Standort + Wohnsitz | Direktflüge Zürich/Genf, Jahresklima | Inselmarkt eng |
| Silberküste / Zentrum | Unter dem Median | Rendement / Budget überschaubar | Niedriger Einstiegskurs, starke Wertsteigerung (Leiria +17,7 %) | Kürzere Saison, weniger internationale Nachfrage |
| Innenraum (Guarda, Portalegre) | < 100 €/m² | Ruhestand, Familienbindung | Sehr niedrige Eintrittspreise | Kein Vermietungspotenzial, langsamer Wiederverkauf |
Der Sonderfall der portugiesischen Diaspora in der Schweiz
Viele Käufer streben eher eine Immobilie in ihrer Heimatregion an als eine Rendite (Nord, Zentrum, Beira). Tatsächlich stehen dabei weiterhin Vermögens- und Familienaspekte im Vordergrund. Bei diesen ländlichen oder alten Immobilien mit geringem Wert stellt die Schweizer privatkredit-Finanzierung oft die einzige Lösung dar. Portugiesische Banken finanzieren diese nur zögerlich. Zudem werden die Fixkosten für das Hypothekendossier bei Beträgen unter 100.000 € unverhältnismäßig hoch. Eine Finanzierung über das Schweizer %-Modell ist dann insgesamt günstiger, alle Kosten eingeschlossen. Zudem entfallen dadurch die Stempelsteuer auf den Kredit, das Gutachten und die vorgeschriebene Lebensversicherung.
Drei Kriterien, die wichtiger sind als die Region
Zuerst die Lizenz für örtliche Beherbergungsbetriebe (Alojamento Local – AL). Seit dem Gesetzesdekret (DL) 76/2024 laufen die Lizenzen nicht mehr ab und gehen mit der Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Eine Immobilie, die bereits in einer Kontingentierungszone eine Lizenz hat, profitiert daher von einem erheblichen Vorteil. Zweitens der steuerliche Einheitswert (VPT). Die Grunderwerbsteuer wird auf den höheren Wert zwischen dem deklarierten Preis und dem VPT berechnet. Überprüfen Sie diesen Betrag daher vor der Unterzeichnung der Reservierung. Drittens die Flughafenerreichbarkeit von Genf, Zürich oder Basel aus. Dieses Kriterium beeinflusst sowohl Ihre persönliche Nutzung als auch die Auslastungsrate der Vermietung.
Die wahren Vorteile eines Kaufs in Portugal im Jahr 2026
Die veralteten Argumente (RNH, Golden Visa) liegen hinter uns. Fünf greifbare Vorteile bleiben im Jahr 2026 bestehen.
- Eine weiterhin starke Preisdynamik. Der Medianpreis für verkaufte Wohnimmobilien lag im ersten Quartal 2026 bei 2.337 €/m², was einem Anstieg von 19,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht (INE), der auf ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen ist.
- Eine Mietrendite, die die Schweiz nicht mehr zulässt. An der Algarve lässt sich eine gut gelegene Zweizimmerwohnung in der Hochsaison für 240 bis 300 € pro Nacht vermieten, was einem Jahreseinkommen von 20.000 bis 30.000 € entspricht, während eine Schweizer Renditeimmobilie bei maximal 3 % netto liegt.
- Ein stabilisierter Aluminiumrahmen. Das DL 76/2024 hat den Sonderbeitrag, den Verfall der Lizenzen und die Fünfjahres-Neugenehmigung abgeschafft. Die Knappheit kommt nun den Inhabern zugute.
- Eine geringe Haltebesteuerung. Der jährliche IMI liegt zwischen 0,3 und 0,45 % des VPT, oft zwischen 250 und 400 € pro Jahr für eine 2-Zimmer-Wohnung, ohne allgemeine Vermögenssteuer (AIMI nur bei einem VPT von über 600.000 €).
- Ein starker Franken und unübertroffene Betriebskosten. Bei einem EUR/CHF-Wert von 0,93 ist die Kaufkraft für Immobilien in der Schweiz nach wie vor hoch, und Nebenkosten, Renovierungsarbeiten und Verwaltung kosten nur einen Bruchteil der Schweizer Preise.
Ehrlicher Rahmen: Was man Ihnen anderswo nicht verrät: Der IMT für Nichtansässige liegt bei 7,5 %, der tatsächliche LTV ist auf 70 % begrenzt, und in den ersten Jahren eines fremdfinanzierten Geschäfts ist der Cashflow negativ. Eine Investition in Portugal ist hervorragend, aber sie bedeutet kein sofortiges passives Einkommen.
Kredit für Käufe in Portugal, die beiden möglichen Möglichkeiten von der Schweiz aus
Aus Sicht der Schweiz geht es weniger um Ihr Kaufrecht als vielmehr um die gewählte Finanzierungsform. Tatsächlich liegt der Zinssatz für die Schweizer privatkredit bei 4,9 % fest, ohne Betragsbegrenzung. Er steht somit in direktem Vergleich zur portugiesischen Hypothek mit einem variablen Zinssatz von 4,2 %. Daher ist die richtige Finanzierungskombination nicht mehr selbstverständlich: Es wird zu einer Abwägungsfrage.
Warum sind Eigenmittel das eigentliche Hindernis
Die portugiesischen Banken legen den niedrigeren Wert aus dem Kaufpreis und dem Gutachtenwert zugrunde. Der LTV für Nichtansässige liegt in der Praxis bei maximal 60–70 %, die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre und die Belastungsquote ist auf 30–35 % des Nettoeinkommens begrenzt. Konkret bedeutet dies, dass bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € 90.000 € Eigenkapital und etwa 29.000 € an Kosten aufzubringen sind, was fast 40 % des Kaufpreises in bar entspricht. Genau hier liegt das eigentliche Hindernis.
Finanzierungsmodell 1: privatkredit (Schweiz) für Eigenkapital und portugiesische Hypothek
Der Ablauf erfolgt in fünf Schritten. Zunächst führen Sie in der Schweiz eine Bonitätsprüfung durch. In diese Berechnung fließt die Belastung durch die künftige Hypothek ein. Anschließend erhalten Sie den Schweizer Festzinskredit mit einer Laufzeit von privatkredit, der innerhalb von CHF ausgezahlt wird. Dann überweisen Sie die Mittel in Euro auf das portugiesische Konto. Achtung: Der Wechselkursspread kostet oft mehr als 0,1 % Zins. Anschließend folgt die portugiesische Hypotheken-Grundsatzzusage, dank der bereits nachweisbaren Eigenmittel. Schließlich erfolgt die „escritura“ und die beiden Kredite laufen parallel.
| Vorteile | Grenzen |
|---|---|
| Langfristig niedrigste monatliche Rate (der privatkredit-Kredit läuft aus, die Hypothek bleibt bestehen) | Zwei gleichzeitige Belastungen für 5 bis 8 Jahre |
| Natürliche Absicherung des Wechselkursrisikos: 70 % der Verbindlichkeiten lauten auf Euro, ebenso wie die Immobilie und die Mieteinnahmen | Euribor-Exposure über 70 % der Verbindlichkeiten |
| Bewahrt die Liquidität und ermöglicht eine zweite Investition | Der privatkredit ist bei der ZEK eingetragen und wirkt sich auf jeden späteren Hypothekenantrag in der Schweiz aus |
| Maximaler Hebel | Längeres Dossier: 8 bis 12 Wochen, Expertise, obligatorische Lebensversicherung |
Modell 2: Ein Kredit für einen Immobilienkauf in Portugal zu 100 % aus der Schweiz
Dieses Modell basiert auf einem Barkauf, der vollständig von privatkredit Schweiz finanziert wird. Es gibt keine Betragsobergrenze: Die einzige Einschränkung ist Ihre Verschuldungskapazität. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € entfallen dadurch die Stempelsteuer auf den Kredit (0,6 %), das Bankgutachten, die Bearbeitungsgebühren und die vorgeschriebene Lebensversicherung, was einer direkten Ersparnis von etwa 2.100 € entspricht. Die Frist bis zum Abschluss verkürzt sich auf 3–4 Wochen. Vor allem verschafft es die Verhandlungsmacht eines Barzahlers: Ein Preisnachlass von 5 bis 10 %, also 15.000 bis 30.000 € bei einer Immobilie im Wert von 300.000 €, wird regelmäßig erzielt und liegt damit weit über der Zinsdifferenz. Kein Euribor-Risiko, da der Zinssatz für die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist.
Die Kehrseite muss klar benannt werden: höhere monatliche Raten, stark beanspruchte Verschuldungskapazität und 100 % der auf CHF lautenden Schulden, während die Immobilie und die Mieten in Euro abgerechnet werden. Das ist die eigentliche Schwachstelle dieser Konstruktion.
Schweizer Festzins gegen portugiesische variable Zinsen, die Berechnung, die niemand durchführt
Die portugiesische Hypothek mit einem Zinssatz von 4,2 % ist variabel und an den 6-Monats-Euribor (2,596 %) gekoppelt. Nun hat die EZB am 18. Juni 2026 ihren Einlagensatz auf 2,25 % angehoben – die erste Erhöhung seit 2023. Steigt der 6-Monats-Euribor um einen Punkt, steigt die monatliche Rate für ein Darlehen von 210.000 € mit einer Laufzeit von 25 Jahren von 1.132 € auf 1.252 €, was einem Anstieg von +120 € pro Monat und +36.000 € über die gesamte Laufzeit entspricht. Der Schweizer privatkredit bei 4,9 % fest bleibt hingegen unverändert. Die anfängliche Differenz beträgt nur 0,7 Punkte: Der Preis für die Sicherheit ist gering.
Methode Lica: Man wählt keinen Zinssatz, sondern ein Risikoprofil. 4,2 % variabel in Euro oder 4,9 % fest in Franken – das ist kein Unterschied von 0,7 Prozentpunkten, sondern es handelt sich um zwei unterschiedliche Expositionen gegenüber dem Zins- und dem Wechselkursrisiko. Die richtige Antwort hängt von Ihrem Anlagehorizont und Ihrer Ertragswährung ab.
Das Schweizer Steuerfenster nicht vergessen
Die portugiesische Immobilie ist in der Schweiz steuerfrei, wird jedoch gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen bei der Berechnung des Steuersatzes (Progressivität) berücksichtigt. Sie muss sowohl im Vermögen als auch im Einkommen angegeben werden. Die Verbindlichkeiten und Passivzinsen werden proportional auf die Schweizer und ausländischen Vermögenswerte aufgeteilt: Ein Teil der Zinsen in Höhe von privatkredit ist daher in der Schweiz nicht abzugsfähig, was bei der Berechnung der Nettorendite zu berücksichtigen ist. In Portugal unterliegen die Mieteinnahmen eines Nichtansässigen einem Abgeltungssteuersatz von 25 % in der Kategorie F, wobei die AL im vereinfachten Verfahren der Kategorie B zuzuordnen ist.
Die Gebührentabelle, was ein Kauf von 300.000 € wirklich kostet
| Posten | Berechnungsgrundlage | Mit Hypothek | Sofortkauf |
|---|---|---|---|
| Anschaffungspreis | — | 300 000 € | 300 000 € |
| IMT Nichtansässiger (ab 01.09.2026) | 7,5 % des Preises | 22 500 € | 22 500 € |
| Stempelsteuer — Erwerb | 0,8 % des Preises | 2 400 € | 2 400 € |
| Stempelsteuer — Hypothekendarlehen | 0,6 % in Höhe von 210.000 € | 1 260 € | — |
| Notar und Eintragung | Pauschalpreis | 900 € | 900 € |
| Anwalt | Pauschalpreis | 1 500 € | 1 500 € |
| Bankexpertise | Pauschalpreis | 300 € | — |
| Bankgebühren | Pauschalpreis | 520 € | — |
| Gesamte Anschaffungskosten | 29 380 € | 27 300 € | |
| Als Prozentsatz des Preises | 9,8 % | 9,1 % |
Drei nützliche Klarstellungen. Die Maklerprovision ist in Portugal grundsätzlich vom Verkäufer zu tragen. Der VPT kann die Bemessungsgrundlage für die IMT übersteigen: vor der Reservierung zu prüfen. Neu im DL 97/2026 ist, dass die IMT nicht mehr am Tag der Escritura fällig ist, sondern innerhalb von 30 Tagen nach Ausstellung der Zahlungsanweisung, was ein echter Cashflow-Vorteil ist. Der Barkauf entfällt schließlich die von der Bank vorgeschriebenen Lebens- und Mehrfachversicherungen (450 bis 700 €/Jahr wiederkehrend).
| Laufende Kosten (T2 Algarve) | Jahresbetrag |
|---|---|
| Eigentumswohnungsgebühren (Kondominium) | 600 € |
| IMI | 250 – 400 € |
| Versicherungen | 450 – 700 € |
| Energie, Wasser, Internet | 1.200 – 1.600 € |
| Mietverwaltung (falls AL) | 15 – 20 % der Einnahmen |
| Wartung und Erneuerung | 800 – 1 200 € |
Zwei verschlüsselte Beispiele nebeneinander
Gemeinsame Annahmen: Immobilienwert 300.000 €, Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in der Schweiz, EUR/CHF 0,93, portugiesische Hypothek mit variablem Zinssatz von 4,2 % über 25 Jahre, Schweizer Hypothek mit festem Zinssatz von 4,9 %. Die Beträge dienen nur zur Orientierung und müssen durch eine Simulation überprüft werden.
| Option A — gemischt (70/30) | Option B – 100 % Schweiz (15 Jahre) |
|---|---|
| Monatliche Rate in den Jahren 1–7: 2 673 CHF | Konstante monatliche Rate: 2 396 CHF |
| Monatliche Rate in den Jahren 8–15: 1.053 CHF | 2 396 CHF |
| Monatliche Rate bei einer Laufzeit von 16–25 Jahren: 1.053 CHF | 0 CHF (ab dem Jahr 15 frei verfügbar) |
| Gesamterstattungsbetrag: ≈ 451.800 CHF | Gesamterstattungsbetrag: ≈ 431.300 CHF |
| Art des Zinssatzes: 70 % variabel (Euribor) | 100 % fest |
| Wechselkursrisiko: gering (Schulden in EUR) | Hoch (Schuldenstand 100 % im Vergleich zu CHF) |
| Anschaffungskosten: 29.380 € | 27 300 € |
| Skonto für Barzahler: nein | Ja, 5 bis 10 % |
| Abschlussfrist: 8 bis 12 Wochen | 3 bis 4 Wochen |
Bei kontrollierter Laufzeit ist die Finanzierung „100 %“ in der Schweiz insgesamt günstiger als die gemischte Finanzierung – eine Ersparnis von etwa 20.500 CHF –, bietet dabei einen festen Zinssatz, einen Kaufrabatt und eine zehn Jahre früher schuldenfreie Immobilie. Der Preis dafür: eine höhere monatliche Rate über fünfzehn Jahre und eine vollständig in Franken lautende Schuld gegenüber einer in Euro denominierten Immobilie. Die gemischte Finanzierung ist weiterhin vorzuziehen, wenn Sie Wert auf Liquiditätsflexibilität oder die Absicherung des Wechselkursrisikos legen. Beachten Sie, dass das 80/20-Szenario zwar existiert, aber die Ausnahme bleibt: Es ist besser, Ihren Plan auf 70/30 auszurichten und das 80/20-Szenario als Bonus zu betrachten.
Diese Zahlen variieren je nach Ihrem Profil, Ihrem Kanton und Ihrer Kreditwürdigkeit. Fragen Sie nach einer personalisierten Simulation mit einer Antwort innerhalb von 24 Stunden!
Ein konkreter Fall: T2 an der Algarve von Ankauf bis Aufwertung
Beispiel eines anonymisierten Falles; die Wertentwicklung in der Vergangenheit lässt keine Rückschlüsse auf zukünftige Ergebnisse zu. Eine renovierte 2-Zimmer-Wohnung mit Blick auf den Yachthafen und Parkplatz, deren Angebotspreis bei 340.000 € lag, wurde für 291.000 € ausgehandelt (−14,4 %). Mit 55.000 € für Renovierungs- und Einrichtungskosten sowie 28.845 € an Nebenkosten beläuft sich die Gesamtinvestition auf 374.845 €.
| Finanzierung gesichert (gemischte Finanzierung) | Zahlen |
|---|---|
| Portugiesische Hypothek (70 %) | 203.700 € — ≈ 1.098 €/Monat |
| Privatkredit Schweiz (180 Monate, 4,9 % fest) | 160.000 CHF — ≈ 1.257 CHF/Monat |
| Zusatzsparen | ≈ 12.000 € |
| Gesamte Monatsgebühr | ca. 2.450 € |
| Ferienvermietung (AL) | Zahlen |
|---|---|
| Brutto-Mieteinnahmen | 25.000 €/Jahr |
| Betriebskosten | − 9.000 € |
| Nettoergebnis | 16 000 € |
| Portugiesische IRS (vereinfachte Kategorie B) | ≈ − 2.190 € |
| Netto nach Steuern | ≈ 13.810 € (Nettorendite 4,3 %) |
| Schuldenmanagement | − 29.400 €/Jahr |
| Jahresüberschuss | ≈ − 15.600 € (≈ − 1.300 €/Monat) |
Die Wertschöpfung macht den Unterschied. Nach Abschluss der Arbeiten beläuft sich der Marktwert auf 490.000 €, was einem latenten Wertzuwachs von +115.155 € (+30,7 % des investierten Kapitals) entspricht. Eine Refinanzierung von 490'000 € zu 70 % setzt rund 145'000 € an Barmitteln frei, womit der Grossteil der Schweizer Hypothek getilgt wird. Die neuen Kosten in Höhe von ≈ 1.849 €/Monat werden dann zu 62 % durch das Nettoergebnis nach Steuern gedeckt.
Behalten und refinanzieren statt weiterverkaufen
Die Rentabilität dieser Transaktion beruht weder auf dem Zinssatz noch auf der Mietrendite, sondern auf dem Kaufpreisabschlag und der Wertsteigerung durch die Renovierungsarbeiten – zwei Hebel, die durch die Finanzierung ermöglicht werden. Der Cashflow bleibt in den ersten Jahren negativ: Es handelt sich um eine Kapitalanlage, nicht um ein Ertragsprodukt. Anmerkung: Ein Weiterverkauf würde einen Bruttogewinn von 115.155 € erzielen, von dem 50 % des Gewinns zu den progressiven Sätzen der Einkommensteuer besteuert würden, was einem Nettobetrag von etwa 95.000 € entspricht. Das Behalten der Immobilie mit Refinanzierung ist daher steuerlich vorteilhafter als der Weiterverkauf.
Ihr Kredit für einen Immobilienkauf in Portugal mit Lica – von der Schweiz bis zur Schlüsselübergabe
1. Die Finanzierung, die aus der Schweiz erhalten wurde
Wir analysieren Ihre Verschuldungskapazität und berechnen den Vergleich zwischen den beiden Finanzierungsmodellen. Anschließend lassen wir die Schweizer privatkredit-Kreditinstitute miteinander konkurrieren, um Zinssatz, Laufzeit und Betrag auszuhandeln. Es gilt keine Betragsobergrenze; die einzige Einschränkung ist Ihre Rückzahlungsfähigkeit. Entscheidender technischer Aspekt: Ab einem Betrag von 80.000 CHF gilt das LCC nicht mehr – weder die Obergrenze noch die 14-tägige Widerrufsfrist noch die 36-Monats-Regel –, was hohe Beträge und lange Laufzeiten ermöglicht. Anschließend stellen wir die portugiesischen Hypothekenunterlagen in der richtigen Reihenfolge zusammen, um die Belastungsquote nicht zu verschlechtern.
Die Begleitung vor Ort, auf Französisch, Deutsch und Englisch
Wir wählen Immobilien aus und besichtigen sie nach einem mit Ihnen definierten Lastenheft. So sind Sie nicht mehr von einem Makler abhängig, der für den Verkäufer arbeitet. Vor jeder Reservierung prüfen wir den VPT (Verkehrswert), die AL-Lizenz (Verkaufs-/Vermietungslizenz) und die Eigentümergemeinschaftsgebühren. Wir überprüfen auch den tatsächlichen Zustand der Immobilie. Anschließend verhandeln wir den Preis auf Portugiesisch, unter Berücksichtigung der Codes des lokalen Marktes. Darüber hinaus treten wir, wenn die Struktur es zulässt, als Barzahler auf. Schließlich behalten Sie einen einzigen Ansprechpartner in Ihrer Sprache. So vermeiden Sie ungenaue Übersetzungen von Dokumenten, die Sie binden.
3. Bis zur Unterzeichnung, und danach
Wir koordinieren die Zusammenarbeit mit dem portugiesischen Anwalt (Grundbuch, Genehmigungen, Energieausweis, CPCV und Escritura), beantragen die NIF-Nummer, eröffnen das Bankkonto und übernehmen bei Bedarf die steuerliche Vertretung. Wir optimieren den EUR/CHF-Wechselkurs bei Überweisungen – ein Aspekt, der häufig unterschätzt wird –, übernehmen bei Bedarf am Tag der Unterzeichnung die Vertretung per Vollmacht und vermitteln Ihnen Ansprechpartner für Bauarbeiten, die Einrichtung und die Vermietungsverwaltung.
Ein Kreditvermittler kennt sich auf dem portugiesischen Markt nicht aus. Eine portugiesische Agentur kann Ihnen von der Schweiz aus keine Finanzierung gewähren. Lica bietet beides an, und nur so lässt sich die Finanzierung an die Immobilie anpassen – und nicht umgekehrt.
Häufige Fragen
Muss man in Portugal wohnen, um dort zu kaufen?
Nein. Seit dem 01.09.2026 zahlt der Nichtansässige jedoch 7,5 % an IMT anstelle des progressiven Steuertarifs, es sei denn, er verlegt seinen steuerlichen Wohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Portugal.
Wie viel finanzieren portugiesische Banken für einen Nichtansässigen?
In der Praxis zwischen 60 und 70 %, bei einer Laufzeit von maximal 30 Jahren und einer Belastungsquote von höchstens 30–35 % des Nettoeinkommens des Haushalts.
Kann man den Kauf von 100 % von der Schweiz aus finanzieren?
Ja. Es gibt keine Höchstgrenze, die einzige Begrenzung ist Ihre Kreditwürdigkeit.
Welcher Zinssatz für ein Darlehen zum Kauf in Portugal?
Etwa 4,9 % fest, durchschnittlicher Wert, der bei hohen Beträgen im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf festgestellt wurde. Die gesetzliche Obergrenze in der Schweiz liegt bei 10 %.
Wie viel kosten die Kaufnebenkosten wirklich?
Etwa 10 % des Preises für Nichtansässige ab September 2026 oder 9,1 % bei Barzahlung.
Gibt es den RNH-Status noch?
Er ist für Neuzugezogene geschlossen und wird durch die IFICI ersetzt, die eine Verlagerung des steuerlichen Wohnsitzes nach Portugal voraussetzt.
Wie werden die Mieteinnahmen eines Schweizer Wohnsitzes besteuert?
In Portugal gelten 25 % als abgeltend in Kategorie F, in Kategorie B gilt für die AL eine vereinfachte Regelung. In der Schweiz sind sie steuerfrei, werden aber bei der Berechnung des Steuersatzes berücksichtigt.
Wie lange dauert die Operation?
Von 8 bis 12 Wochen mit einer portugiesischen Hypothek, im Vergleich zu 3 bis 4 Wochen bei Barzahlung.
Unser Fazit bezüglich eines Kredits zum Kauf in Portugal
Portugal bleibt ein hervorragender Markt. Im Jahr 2026 entscheidet sich die Marge jedoch bei der Kreditvergabe und nicht beim Besichtigungstermin. Merken Sie sich vier Zahlen. Zunächst sollten Sie mit etwa 10 % an Gebühren und einem tatsächlichen LTV der Bank von 70 % rechnen. Zweitens bietet der Schweizer Kredit einen festen Zinssatz von 4,9 % ohne Betragsbegrenzung. Schließlich erhält der Barzahler einen Rabatt von 5 bis 10 %. Gut vorbereitet wird ein Kredit für einen Immobilienkauf in Portugal zu einem echten Leistungshebel. Er ist somit mehr als nur eine einfache Finanzierungsquelle. Fordern Sie jetzt Ihre kostenlose und unverbindliche Simulation an. Wir antworten Ihnen innerhalb von 24 Stunden.
